嚴剛｜「新舊聯動」加快舊區重建

立法會10月28日辯論並通過了黃浩明議員題為「加快舊區重建」的議案，就檢視市區重建局的「同區七年樓齡」政策、善用北部都會區等新發展土地資源，以及加強力度吸引私人發展商參與舊區重建等議題展開深入探討。

舊區重建的緊迫性，不僅僅是保障市民安居樂業的現實問題，同時也是提升國際大都會的形象問題。為什麼在政策選項不斷增多的今天，舊區重建的實際推進速度仍然遠遠落後於樓宇老化的速度？當局的結論是，「現時財政上可行的重建項目寥寥無幾」。這句話點出了問題的核心——不是政策選項不夠多，而是受制於政策背後的重建收支平衡的財政考量。市建局早前公布，2025/26財政年度錄得營運盈餘3.38億元，結束連續三個年度的虧損，可能會為加快舊區重建提供了新的契機。

市建局已明確，正與發展局就營運及財政模式進行政策檢討，範圍包括「同區七年樓齡」賠償安排，預計2027年提出具體建議並展開公眾諮詢。這一時間表值得肯定，但檢討的深度需要超越「調整賠償系數」的技術層面。「同區七年樓齡」的對應機制，使市建局每啟動一個項目，都在消耗而非積累重建能力。市建局未來五年需投入不少於400億元推動舊區重建，若賠償機制未能與財政可持續性形成良性循環，400億的邊際效益將不斷遞減，舊區重建仍將會步履維艱。切實可行的方向應該是：將賠償安排與市建局的「資本循環周期」掛鈎，建立「重建項目財政可持續性評估」的市場機制，使賠償水準的調整有可預期的規則依據，有足夠的市場吸引力。

施政報告已提出在北部都會區預留土地，讓市建局提供「樓換樓」的安排，有助於重建工作的可持續性。真正具有突破意義的做法，是將北都的接收容量與舊區的輸出需求之間建立可量化、可轉化的對應機制。城規會已放寬地積比率的轉移，容許跨區轉移至北部都會區。應當將這一機制從「規劃許可的彈性」升級為「重建融資的工具」：允許重建主體以舊區地積比轉移所釋放的容量，直接置換北都特定發展地塊的發展權或安置單位，以加快重建步伐。

「同區七年樓齡」賠償機制解決的是成本問題，北都容量與「地積比轉移」解決的是空間問題，私人參與投資解決的是市場動力與資金的問題。建議政府以「新舊聯動」為原則，將賠償機制改革、北都容量交換和私人參與重建納入同一個政策框架，設定統一的評估指標與檢討周期，使舊區更新從一系列分散的「措施」轉化為一套基於財政穩健的重建機制。在這方面，主要由私人資本參與的廣州及深圳城中村的改造重建，或許能夠為香港提供借鑒的成功經驗。