京滬推現房銷售　專家：維護買家權益 重朔房地產市場運行機制

【點新聞報道】國務院總理李強9月28日主持召開國務院常務會議。會議指出，針對當前經濟運行中出現的問題，要加大宏觀政策逆周期調節力度，推動經濟持續向新向優向好發展，努力完成全年經濟社會發展目標任務。要加緊加力推動各項政策落地落實，存量政策要進一步增強實施效能，加快各類債券發行使用進度，推動「十五五」規劃、「六張網」實施方案等明確的重大工程項目盡早開工建設，推進老舊水庫、老舊糧庫改造提升，加力實施擴投資、促消費貼息政策。推出一批務實管用的增量政策，優化財政支出安排，用好地方政府債務結存限額，綜合運用並適時調整貨幣政策工具，增加科技創新和技術改造、支農支小等再貸款額度，研究出台穩定房地產市場、促進就業增收等政策措施。要上下協同合力穩投資，高質量做好項目準備，激發民間投資活力，加強投資項目要素保障，提高投資審批效率。要繼續研究儲備提振內需的政策舉措，謀劃更多帶動性強的工作抓手，完善相關配套措施，鼓勵有條件的地方先行先試。

同日，上海市住建委、市房管局、市規劃資源局、上海金融監管局聯合印發《關於貫徹落實「關於完善商品住房銷售制度的通知」的實施意見（下稱，實施意見）》。《實施意見》在促進房地產高質量發展方面提出6方面政策措施，涉及加強預售管理、實施現房銷售、推行主辦銀行制度、加大融資支持力度、優化土地供應管理，以及做好質量監管和市場秩序規範等。上海方面表示，新政旨在積極落實國務院決策部署，穩步推進上海市商品住房銷售制度改革，推動加快構建房地產發展新模式。分析稱，新政從根本上防範住宅交付風險，有利於維護購房者合法權益，鑒於政策對預售項目的資金監管提出嚴格要求，購房者資金安全性料更有保障。

《實施意見》首次明確上海現房銷售的操作細則，自今年8月28日起，新公告出讓土地的商品住房項目，優先選擇現房銷售，且實行現房銷售的項目，在土地出讓公告中向社會公開現房銷售相關信息。與此同時，開發商在取得房屋首次登記後，編制現房銷售方案，向項目所在區房屋管理部門申請現房銷售備案後，按現房銷售方案組織銷售，所銷售房屋及建設用地使用權應無抵押、查封等情形。

值得一提的是，《實施意見》還明確推行「現售定金制」。具體看，開發商可在取得建築工程施工許可證後，與購房者簽訂購房定金合同，定金一般不超過購房總價款的3%。開發商違約不能按期交房的，購房者有權按合同約定提出解除定金合同，開發商須依法返還定金，承擔違約責任。

預售資金全額全程納監管

預售資金監管方面，《實施意見》強調，自今年8月28日後發布土地出讓公告的商品住房新項目，申請預售時單體建築須完成主體結構封頂，且執行預售資金全額、全過程監管，要等到項目完成綜合竣工驗收，才能解除資金監管，後續還將出台專門的預售資金監管辦法。

對於8月28日前的項目，《實施意見》也給出了具體指引。一是8月28日（含）前，已取得或部分取得建設工程規劃許可證、但尚未辦理預售許可的項目，繼續沿用原有預售條件與資金監管政策。二是8月28日及之前已拿地，但尚未拿到建設工程規劃許可證的項目，原則上按新項目標準執行。三是8月28日前已發布出讓公告，但之後才取得土地使用權的項目，2027年底前可沿用原有預售條件，預售資金則按新規監管。

現房銷售制度改革有三大亮點。上海中原地產市場分析師盧文曦分析，新出讓土地項目優先現房銷售，「所見即所得」意味着購房者將大幅降低住房交付風險，而現售定金制則使購房更靈活、有保障。預售門檻方面，政策也明確預售項目須主體結構封頂，並將購房款納入監管、專款專用，開發商若違約逾期交房，購房者有權退房並獲賠。

購房權益將有實物保障

記者留意到，住建部、自然資源部、金融監管總局8月28日已聯合印發《關於完善商品住房銷售制度的通知》，對各地穩步推進商品住房銷售制度改革進行部署。按上述通知要求，各地要有力有序推行商品住房現房銷售，實現「所見即所得」。具體看，新出讓土地的商品住房項目和已出讓土地未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，優先選擇現房銷售；同時，已取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，鼓勵實行現房銷售，且對現房銷售實行備案管理。除上海外，北京本月28日已出台新政，核心是新項目優先現房銷售，預售門檻也提高至主體結構封頂。

展望未來，瑞銀證券首席中國經濟學家宋宇指出，商品住房現房銷售，是近期政策寬鬆信號增多背景下推出的改革舉措，其政策重點並非要刺激銷售，而是重塑內地房地產市場的運行機制。他續稱，更嚴格的預售資金監管和更長的資金周轉周期，將壓縮項目內部收益率，開發商為維持合理回報，或需更高利潤率才能繼續參與投資，這意味着土地流拍風險的上升，「最終結果可能是，新開工進一步走弱、住房供給持續收縮，從而推動庫存去化，並為房價企穩創造更有利條件」。

盧文曦認為，新政兼顧了「穩」與「進」的平衡，其「新老劃斷」原則，既為市場預留緩衝期，亦充分利用當前庫存充裕窗口期，確保現房銷售制度改革不會帶來供應斷層，實現新舊政策標準的順利過渡。他相信，政策通過「交房即交證」與現房銷售前置化，將購房者權益從「紙面承諾」推向「實物保障」，大幅削減因信息不對稱引致的交付糾紛，讓購房過程更透明、維權更有據。

（點新聞記者倪巍晨上海報道）