施政報告前瞻｜政府研成立專責機構跟進大維修

（大公報記者 易曉彤、鄭文迪〈文〉麥潤田、何嘉駿〈圖/視頻〉）大埔宏福苑火災敲響了舊樓維修的警鐘，據悉，新一份施政報告將提出加強支援業主進行大型樓宇維修工程，除制定嚴謹的顧問及承建商預審名單外，亦會協助業主就聘用顧問和承建商把關。

有消息透露，新支援服務不但涵蓋加強版「招標妥」服務，亦包括研究由專責機構跟進大廈維修。有專業學會認為，若政府能成立具法定權力的「樓宇維修局」，有助重建維修市場秩序，在制度上保護業主權益。

施政報告公眾諮詢期間，樓宇維修改革成為焦點議題之一。多個政黨及團體建議政府加大力度支援業主進行大型樓宇維修工程，包括成立跟進大廈維修的專責部門。有工程師在地區諮詢會建議在發展局轄下設立「屋宇維修署」，專責舊樓維修，由署方負責監察和督導，業主只需「夾錢」。行政長官李家超回應時形容建議「有見地」，並在總結發言時補充，針對樓宇維修，除了法律改革和修例，也會朝着代辦機構的方向發展。

消息透露，面對樓宇老化潮，政府願意在大維修中扮演更積極角色，樓宇維修支援改革將不限於將「招標妥」機制加強，亦包括研究由專責機構跟進大廈維修。數據顯示，截至2025年底，全港約有2.1萬幢私人物業樓齡超過30年，佔私人物業總數約五成；其中有超過1萬幢私人物業樓齡超過50年。過去十年，樓齡達50年或以上的私人樓宇每年平均增加逾500幢，而每年重建樓宇卻不足200幢。

透過制度淨化市場

香港測量師學會樓宇維修工作組主席何鉅業接受《大公報》專訪時表示，現時私人樓宇維修出現很多亂象，中間人串聯業主、顧問、承建商，對工程進行圍標，實際工程造價較標書價格高、工程質量不匹配等問題層出不窮。社會普遍認為私人樓宇維修需進行制度變革。香港測量師學會倡議成立具法定權力的「樓宇維修局」。

何鉅業表示，「樓宇維修局」將定位為不隸屬任何政府部門的獨立法定機構。在監管層面，維修局負責建立及管理維修顧問、承建商註冊名冊，制定市場准入標準，擬定標準合約條文、維修作業方法。如果發現服務商有不良行為、服務水平不達標、違反專業標準，就會有懲罰機制，包括罰款、禁止參與工程，轉介給執法部門等，從源頭過濾市場不良參與者。何鉅業認為，維修局並非追求完全杜絕圍標，而是透過制度淨化市場，即使不法分子取得合約，亦要嚴格遵守施工工序，禁止偷工減料與隨意加價，一旦竄改招標及技術文件，將追究民事乃至刑事責任，及時止損。

面對不少大廈業主難以凝聚共識、專業知識不足、容易被操控的困境，學會提出「兩條腿走路」的代辦模式。若業主無法達成共識、缺乏管理工程能力，可交由樓宇維修局代為處理，由局方組織業主、聘請顧問、主持招標、委任註冊承建商，全程監督施工與驗收；而有能力、已達成共識的業主，可申請退出代辦機制，但仍須接受維修局的監管，遵守招標流程與技術規範。

承擔教育及爭議調解職能

除監管與代辦之外，維修局亦承擔教育及爭議調解職能。透過課程向業主及法團成員普及維修流程、合約、招標知識，教導大眾辨識圍標等不法手段；同時設立中立的投訴與爭議調解渠道，處理業主、法團、物管公司與承建商之間的糾紛，減少訴訟對立。

對於坊間有質疑，成立新機構會否造成架床疊屋、職能重疊。何鉅業認為，屋宇署負責發出驗樓及維修法定通知，消防處執行消防相關規管，市建局負責部分維修資助計劃，各部門原有職能維持不變。樓宇維修局屬補位性制度，不會取代現有部門；市建局的標準文件僅屬建議性質，而維修局擁有法定的審核及代辦權力，兩者本質有別，整體不會出現嚴重職能重疊。

關於維修局的營運資金，學會建議按工程總造價百分之二至四收取分級行政管理費，作為恆常收入。何鉅業強調，雖然業主需要付出一筆服務費，但可避免虛高造價、偷工減料帶來的龐大損失，整體開支反而更低。政府可先提供種子基金協助搭建團隊與制度，成熟後逐步過渡至自負盈虧模式。學會期望「樓宇維修局」可於五年規劃中期全面落地。

專業制衡｜大維修可引入工料測量師控制成本

本港私人樓宇維修長年存在監管失衡、成本難以把控等問題。香港測量師學會工料測量組主席丁遠進接受《大公報》專訪時表示，私人樓宇業主進行維修時普遍缺乏成本控制觀念，所有工程造價、招標文件、施工標準等大多數由單一維修顧問主導，權力過於集中，缺乏專業制衡，導致容易出現利益衝突。學會建議在大型維修工程引入獨立工料測量師，為業主提供獨立意見，建立成本及合約管理的獨立制衡機制。

由顧問主導易利益衝突

丁遠進表示，現行市場機制下，顧問接手項目後，施工、合約全部都只聽從顧問一方意見，「業主本身未必具備判斷能力，很多時候別無選擇，顧問建議做什麼，業主往往就只能照做。」另外，坊間也十分缺乏相關資訊，包括合理的成本、預算，或是招標前的估價參考數據。若顧問與承建商存在利益關聯，情況便極為不理想。

丁遠進認為，引入獨立工料測量師，可起到專業制衡效果，解決現時工程顧問權力過度集中的弊病。獨立工料測量師直接由業主聘用，需向業主講明合約風險、提供建議，同時編制獨立而客觀的成本預算及工程清單，作為招標及評標的參考基準。

何鉅業補充，引入獨立工料測量師安排早有先例，政府工程早已運用這套機制。過往房屋署大型維修項目亦會安排獨立工料測量師處理造價，但相關制度在私人樓宇維修市場出現扭曲，現時只是把成熟有效的制度重新引進私人市場。

話你知｜「招標妥」預審名單將更嚴謹

大埔宏福苑大火後，政府就大維修、消防等提出一系列跟進方案。其中，針對大維修工程，發展局提出革新市建局的「招標妥」服務，改革方向包括制定更嚴謹的顧問及承建商預審名單，除考慮犯罪和紀律處分紀錄及過往表現等，顧問和承建商亦須通過警方和廉政公署的背景審查，才能納入名單並參與投標；為業主聘用顧問和承建商進行招標和評標工作把關；顧問和承建商在工程開展後大幅修改工程範圍或額外增加工程費用時，向業主給予獨立意見等。

在施政報告諮詢期間，社會不少聲音期望政府加大力度支援業主進行大型樓宇維修工程，多個政黨及團體紛紛提出要成立跟進大廈維修的專責部門，其中工聯會建議設立「大廈維修管理局」，主導樓宇維修招標、評標、估價、工程監督等工作；民建聯提出設立「自願性樓宇維修代辦服務計劃」；香港測量師學會倡議政府成立具法定權力的「樓宇維修局」。

（來源：大公報A2：要聞 2026/09/07）