釐清火險條款真貌　理性看待收購方案

文/陳曉峰

大埔宏福苑不幸火災發生至今，特區政府全力推出歷史性的業權收購方案，協助受影響居民早日重建家園。

然而，近日社會及部分業主對由業主立案法團購買的20億元火險保單索償事宜產生不少疑問，甚至有誤解傳出。作為法律界的一員，我有責任從法律邏輯與客觀事實出發，為大家釐清以下三大核心事實，讓社會大眾及受影響業主能基於理性作最明智的決定。

一、20億元是「賠償上限」而非「實質發放金額」

首先，大眾必須釐清一個最基本的保險法律常識：保單上標明索償上限為20億元，絕不代表保險公司會直接發放20億元賠償金。

在保險法規下，火險屬於「補償性保單（Indemnity Policy）」申索金額並非「實質發放金額」，保險公司在收到索償後，必定會委派獨立專業公證行進行極之嚴謹的損失評估（Loss Assessment），計算出結構損毀的實際修復成本。核心免責條款的間接損失免責（Indirect and Consequential Damages）：保險通常只賠償直接損失。由事故引發的間接損失（如停工造成的營業收入損失、合同違約金、商譽受損等）通常屬於免責範圍。未盡減損義務免責（Failure to Mitigate）：投保人在事故發生後有合理義務防止損失擴大。如果因未採取措施導致損失加劇（例如屋頂漏水後未做遮蓋導致家具泡水），保險公司對擴大的損失不予賠償。故此，20億元僅為該保單的法定上限金額（Policy Limit），並非最終發放的實質金額。將「上限」等同於「必定拿到手的額外補償」，在法律和商業邏輯上皆屬嚴重誤解。

二、業權轉讓隨附索償權 「權利和義務跟屋」符合公義

其次，有部分業主關注將業權售予政府後，火險的索償權應如何處理。

世界各地多個國家法律在房屋或土地買賣（Property Sale）中，「權利隨所有權轉移」（Rights pass with title）這一原則直接決定了：如果物業遭遇意外損壞，究竟由誰來承擔經濟損失，以及誰有權領取保險賠償金（Insurance Payout）。財產法和商業法中的一個核心概念，意思是指當資產的法定所有權（Title）發生變更時，與該財產相關的所有法定權利、利益和義務也會自動隨之轉移給新的所有人。從法律原則來看，這是「權利和義務跟屋走」：你把房屋賣給新買家，這間屋附帶的所有權益和相關索償權，自然會一併轉交給買家。這是物業買賣中最常見、亦是完全合情合理的常規。

現時特區政府提出的收購方案，給予的單位收購價已較火災前的市場價格高出約三成，展現了莫大的社會承擔。業主若選擇接受政府的收購，一方面獲得了高於市價的現金補償，從而卸下該受損物業未來的修復費用、維修風險及各項支出；若另一方面卻要求繼續保留火險的索償權、再拿一份賠償，這在法律上便構成典型的「雙重補償（Double Recovery）」。這不僅違背保險法「不能因不幸事件獲得超出實際損失額外利益」的根本原則，對動用公帑的社會大眾而言亦極不公允。

三、轉移理賠風險與時間成本 由政府承擔不確定性

最後，處理如此龐大且結構複雜的樓宇火險索償，程序極其繁瑣。從聘請專家、劃分責任、談判賠償額，到最終保險公司批核出資，往往需要耗費數年時間，當中充滿法律糾紛與不確定性。

若業主同意將業權轉售予政府，並隨之將保險索償權轉交政府，實質上是將這場漫長、複雜且結果未知的法律與金融風險，完全轉嫁由政府去承擔。業主可以即時獲得高於市價的現金離場，免卻長年累月的法律訴訟與折磨，早日開展新生活。政府承擔這份風險，正是為了幫居民「落鎖解套」。

火災無情，但特區政府今次的收購方案體現了極大的承擔。希望宏福苑的街坊能認清事實基礎，切勿被似是而非的言論誤導。如有任何法律上的疑問，應第一時間向自己委聘的代表律師查詢，作最理性的決定，早日走出陰霾，重建溫馨家園。

（作者為立法會議員）

（來源：大公報A11：評論 2026/07/21）