北部都會區觀察（二）丨香港下一輪增長的真正起點，為什麼最終是北部都會區，而不是明日大嶼？

文 / 席春迎 陳銘 董建剛 魏東金

引言：這不是兩個規劃項目之間的簡單取捨

過去幾年，香港曾同時面對兩個足以改變未來數十年城市格局的超級規劃：一個是以大規模填海造地為核心的「明日大嶼」，另一個則是如今已經進入全面推進階段的北部都會區。

從政策資源、建設節奏和發展方向看，北部都會區正逐漸成為香港下一階段最重要的戰略工程，而明日大嶼則明顯淡出香港發展的主舞台。這個變化並不是兩個城市規劃項目之間的簡單競爭，更不是哪一塊土地更便宜、哪一種開發方式更容易的問題，它背後真正反映的是香港對未來發展方向的一次根本調整：香港下一輪增長，究竟是繼續向南、向海延伸，還是向北、向大灣區產業腹地重新連接？

理解了這一變化，也就更容易理解未來二十年，香港最大的產業機會、基礎設施機會和資本機會究竟會出現在哪裏。很多人把北部都會區理解成房地產項目，這是一個很大的誤判——北部都會區首先是一項國家戰略和區域協同戰略，其次才是一個城市規劃項目。

一、從「向南發展」轉向「向北連接」

過去幾十年，香港的發展重心長期向南。從中環、金鐘、灣仔到銅鑼灣、尖沙咀，再延伸至機場和大嶼山，香港城市發展的主軸本質上是一條面向海洋、服務國際貿易與全球資本的沿海發展路線。

這種模式曾經極為成功。在國際金融、國際貿易、航運和物流主導香港增長的時代，向南發展意味着靠近港口、機場和國際市場，也意味着香港能夠更高效地服務全球資本、商品和人員流動。中環、金鐘、灣仔、尖沙咀、銅鑼灣，一直到機場和大嶼山，構成了香港過去幾十年最重要的增長軸線。

但是今天，香港所處的外部環境已經發生根本變化。粵港澳大灣區正在形成全球最具活力的城市群之一，深圳已經成長為中國最重要的科技創新中心之一，東莞擁有全球最完整的先進製造體系之一，廣州則擁有完整的產業鏈、科研資源和消費市場。

在這種背景下，如果香港繼續把主要發展資源投入到遠離深圳和大灣區產業腹地的大嶼山方向，那麼城市空間雖然擴大了，但與大灣區產業體系之間的聯繫反而可能進一步弱化。香港如果繼續把發展重點放在遠離內地的大嶼山方向，它與整個大灣區產業體系之間的聯繫反而會越來越弱。這顯然不是中央希望看到的發展方向。

北部都會區代表的則是完全不同的發展邏輯。它不是把香港繼續向海上延伸，而是把香港的發展重心重新拉回到與深圳、東莞和大灣區產業體系直接連接的位置。它所解決的不只是香港「有沒有更多土地」的問題，更是香港「未來依靠什麼產業增長」的問題。

二、香港與深圳：從兩個城市走向一個都市圈

北部都會區最重要的意義，是重新定義香港與深圳的關係。過去，香港與深圳雖然地理相鄰，但更多仍被視為兩個獨立城市。香港負責金融、專業服務和國際市場，深圳負責科技創新和先進製造，雙方存在合作，卻仍然各自發展。

未來，這種關係需要進一步升級。香港與深圳不應只是兩個相鄰城市，而應逐漸形成一座高度協同的跨境都市圈。過去，香港與深圳更多是「兩個城市」；未來，香港與深圳要逐漸形成「一座都市」，而北部都會區，就是連接這座都市最重要的紐帶。

從地圖上看這一點十分清楚。北部都會區北接深圳，可連接羅湖、福田、鹽田、前海、河套等重要區域，並擁有多個陸路口岸。香港的大學、資本、法律、專業服務，可以由此更直接地與深圳的科技企業、科研機構、產業園區和製造能力連接起來。

相比之下，明日大嶼位於香港西南方向，與內地產業體系的直接聯繫相對較弱。如果香港未來繼續向西南方向推進，城市空間雖然會擴大，但產業重心實際上是在遠離整個大灣區的核心創新帶；而北部都會區的發展，則是在主動擁抱大灣區，主動靠近深圳，也主動進入中國未來科技和產業發展的主軸。

這不是簡單的地理選擇，而是發展模式的選擇。

三、北部都會區真正解決的是產業空心化

過去二十多年，香港一直面臨一個十分現實的結構性困境。金融越來越強，地產越來越貴，但本地產業卻越來越弱、青年就業選擇越來越單一、科技企業越來越少。

香港的大學每年培養大量優秀人才，但城市卻長期缺少能夠承接科技產業發展的空間、成本條件和產業生態。很多科研成果停留在實驗室，很多年輕人畢業後只能進入金融、地產、專業服務等傳統行業，難以形成完整的科技創業和產業化路徑。

因此，北部都會區的重要性，正在於它第一次嘗試系統解決這個問題。與傳統新區不同，北部都會區從一開始就不只是規劃住宅和商業設施，而是同時規劃大學城、創科園、物流園、算力中心、環保產業、先進製造配套和跨境創新空間。

這意味着，香港第一次真正開始重新建設自己的產業體系。過去的香港，更多依靠金融和地產配置全球資源；未來的香港，則必須具備把科研、人才、資本、製造和國際市場重新組織起來的能力。北部都會區的價值，正是在於為這種能力提供空間載體。

它不是簡單擴大香港，而是讓香港真正融入國家發展大局。它所承擔的歷史使命，也並不只是增加土地供應，而是幫助香港補上長期缺失的產業體系和科技承載空間。

四、沙嶺算力中心：不只是數據中心

在北部都會區眾多項目中，沙嶺算力中心尤其值得關注。很多人把它理解為一個大型數據中心，但這種理解仍然過於表面。

沙嶺算力中心真正代表的，是香港正在補齊AI時代最重要的一類基礎設施。過去，全球城市競爭主要圍繞金融、貿易、航運和製造能力展開。進入AI時代之後，城市競爭正在增加新的核心變數：算力、數據、能源、人工智能人才和數字基礎設施。

香港擁有國際資本市場，擁有國際化人才，擁有普通法體系和專業服務，也擁有連接全球企業和投資者的能力。它長期缺少的，是足以承載大規模AI產業發展的算力基礎設施。如果香港能夠補齊這一塊短板，那麼它就有機會成為全球AI產業的重要節點。

香港不一定要複製深圳的製造體系，也不必複製北京的大模型生態，但可以依靠自身的資本市場、國際制度、人才體系和跨境網絡，在AI融資、國際化、數據治理、算力服務和產業組織方面形成獨特優勢。

因此，沙嶺算力中心的意義遠遠超過一個普通產業項目，它代表着香港開始建設自己的數字底座，也代表着香港正在為下一輪科技產業競爭補齊關鍵拼圖。它所補上的不只是一個數據中心項目，而是香港過去一直缺失的一塊數字基礎設施拼圖。

五、從邊境禁區到戰略留白

北部都會區還有一個經常被忽略的優勢。過去，這一地區大量土地屬於邊境禁區。長期以來，人們往往把這視為發展滯後的原因，但恰恰因為多年沒有被高強度開發，今天重新規劃時反而擁有更大的整體空間。

大量土地保持了相對完整性，意味着拆遷成本較低，產業布局可以更系統，也更容易按照現代科技城市的要求重新設計。從某種意義上說，過去的禁區，今天反而成為香港最珍貴的發展資源。

這也說明，城市發展並不是開發得越早越好。適度的留白，有時反而能夠為下一輪技術革命和產業變遷保留最重要的空間。

此次在打鼓嶺考察時，有一句話令人印象深刻：「不要把規劃一次做滿，要預留未來二期、三期的發展。」這句話不僅適用於北部都會區，也適用於所有城市規劃。

真正偉大的城市，從來不是一次建成的。紐約不是，東京不是，深圳不是，香港未來也不會是。今天AI產業快速發展，十年以後可能還會出現新的產業革命。如果今天就把所有土地全部開發完，那麼未來香港再次面臨產業升級時，仍然會缺少空間。因此，戰略留白本身就是一種戰略能力。

六、香港真正需要建設的不只是住宅和道路

北部都會區如果最終只是增加住宅、寫字樓和商業設施，那麼它的戰略價值將被大幅削弱。香港真正需要建設的是能夠支持下一輪增長的未來產業。

這包括算力基礎設施、大學和科研機構、智慧水務、綠色能源、現代物流、國際教育、先進製造配套以及跨境創新生態。這些內容看起來分散，實際上共同指向同一個目標：讓香港從傳統國際金融中心，逐步升級為同時具備金融、科技、產業和國際組織能力的綜合型全球城市。

北部都會區真正需要建設的不只是道路、住宅和寫字樓，更重要的是建設未來產業、建設算力、建設大學、建設科研、建設智慧水務、建設綠色能源、建設現代物流、建設國際教育、建設跨境創新生態。只有這樣，香港才能真正完成從傳統國際金融中心向國際創新科技中心的重要轉型。

香港過去的優勢在於「連接世界」。未來，香港還需要具備另一種能力：把內地的科技、產業和製造能力，通過香港的制度、資本和國際網絡重新組織，再走向全球市場——北部都會區正是這一轉型的重要空間載體。

七、為什麼最終是北部都會區

因此，北部都會區獲得更明確的政策支持，並不僅僅因為這裡土地更多、開發成本更低，也不僅僅因為它離深圳更近。真正的原因在於，它代表了香港未來發展的方向。

明日大嶼更多延續的是香港過去的城市發展模式：通過填海造地擴大空間，繼續向西南延伸；北部都會區則代表另一種模式：通過產業重構、跨境協同和科技基礎設施建設，把香港重新嵌入大灣區乃至國家未來產業體系。

前者主要解決土地問題，後者則試圖同時解決土地、產業、人才、科技和區域協同問題。這也是兩者最根本的區別。

中央最終堅定選擇北部都會區，並不僅僅因為這裡土地更多、位置更近。真正原因在於，北部都會區代表的是香港未來的發展方向，它連接的不只是深圳，更連接着香港未來二十年的產業升級、科技創新和國際競爭力。

八、結語：真正決定香港未來的，可能是今天仍在建設中的地方

對於投資者而言，未來香港最大的機會也許不再只是中環寫字樓、銅鑼灣商鋪和傳統地產，而應更多關注北部都會區正在孕育的新產業、新基礎設施和新經濟。因為真正決定香港未來的，往往不是今天最繁華的地方，而是那些正在形成新產業、新人口和新資本流向的區域。

北部都會區還沒有建成，但它已經開始重新定義香港未來二十年的增長邏輯。它連接的不只是深圳，也不只是大灣區，它連接的是香港下一輪產業升級、科技創新和國際競爭力。

真正決定香港未來的，不一定是今天最繁華的地方，而很可能是今天仍在建設中的北部都會區。

（本文作者席春迎博士為香港中小上市公司協會主席，陳銘為中國水環境集團總裁，董建剛為華立股份董事長、升輝清潔執行董事，魏東金為升輝清潔董事會聯席主席）