北部都會區觀察(一)丨香港下一輪增長的真正起點：從打鼓嶺透視香港北部都會區蘊藏的發展機遇

文/席春迎 陳銘 董建剛 魏東金

過去幾十年，提起香港的發展，人們首先想到的總是中環、維港、尖沙咀、銅鑼灣這些傳統核心區域。無論是國際金融中心的地位，還是城市繁榮的象徵，幾乎都集中於維港兩岸。然而，任何一座成熟城市的發展重心都不會永遠停留在昨天的核心區。當新的產業、新的交通網絡、新的城市空間不斷形成，新的增長極也必然隨之出現。

今天的香港，或許正站在這樣一個新的歷史節點。未來香港最值得關注的發展增量未必仍然集中於中環，也未必局限於維港兩岸，而更有可能出現在長期被外界低估的新界北部，尤其是正在加速建設的北部都會區。

7月8日，受打鼓嶺區鄉事委員會主席、北部都會區諮詢委員會委員陳月明女士邀約，香港中小上市公司協會、華立股份、升輝清潔、中國水環境集團組團赴打鼓嶺實地交流考察，此行最深切的體會是：看待香港北部都會區，既不能單純將其視作土地開發項目，也不可簡單等同於大型基建工程，它實則是香港重塑與內地的聯動紐帶、重構本地產業布局、釋放土地潛在價值、重新劃定城市發展邊界的歷史性契機。

打鼓嶺昔日地處邊境管治禁區，是多數香港民眾鮮有踏足的區域。也正因長期處於城市發展邊緣地帶，這裏留存了香港當下極為稀缺的資源：充足土地發展空間、原生態鄉郊風貌、得天獨厚的跨境區位、完整的本土歷史脈絡，以及從零系統規劃的發展潛力。

一、打鼓嶺絕非城市邊緣，而是香港未來發展前沿

談及香港發展，大眾慣性以中環、金鐘、尖沙咀、銅鑼灣等傳統核心商圈為核心視角。但放眼未來二三十年的城市長遠布局，香港新增發展空間早已不在傳統市中心，而是落腳北部都會區。

打鼓嶺區位優勢獨一無二，毗鄰深圳羅湖、蓮塘、沙嶺、上水，是推動深港同城融合的關鍵前沿陣地。過去這裏是邊境發展末端，如今有望成為深港一體化協同發展的第一樞紐。

從深圳南山驅車前往打鼓嶺，車程已壓縮至一小時以內。蓮塘、羅湖各大口岸通行人流持續攀升，香港居民北上深圳就餐、購物、休閒度假，早已從零星選擇轉變為常態化生活趨勢。據陳月明議員介紹，2024年香港居民在深圳服務業消費總額已達數百億港元量級。這一數據直觀反映出，深港兩地早已突破單純人員往來層面，邁入生活圈層、消費範圍、城市功能重新分工協作的新階段。

對打鼓嶺而言，這股跨境流動浪潮蘊藏的是發展機遇，而非發展壓力。

二、北部都會區核心使命不止興建樓宇，更要重塑香港增長模式

若僅將北部都會區的開發目標限定為農地改建住宅、鄉郊開發樓盤，將極大低估其戰略價值。

真正意義上的北部都會區，需承載三大核心職能：其一，緩解香港長期存在的土地供給緊缺難題；其二，承接深港兩地科創、物流、消費、產業協同發展需求；其三，打造區別於中環金融業的全新經濟增長極。

河套片區側重科創合作，洪水橋主打物流配套與產業承載，而打鼓嶺更適宜打造集跨境生活、特色消費、生態保育、鄉郊產業、跨境協作於一體的綜合樞紐。它的核心價值不在於復刻中環金融模式，也並非單純作為深圳城市功能的外延，而是探索獨屬於香港的全新城市發展形態：既能深度對接深圳資源，又保留香港自身制度優勢；充分釋放土地經濟價值，同時守住原生態鄉郊基底；同步賦能產業升級與本地居民生活改善。

這正是北部都會區規劃建設需要破解的核心命題。

三、打鼓嶺發展沿革，是香港土地制度歷史矛盾的集中縮影

打鼓嶺並非一片待開發空白地塊，背後交織着新界原居民、丁屋政策、鐵皮屋聚居、逃港歷史、宗族文化、邊境禁區管治等多重複雜脈絡。

各類歷史遺留問題，不能簡單貼上「發展滯後」「特殊權益」「發展阻礙」的標籤一概而論。新界原居民丁屋政策，根源可追溯至港英時期土地開發權限受限的歷史背景。原居民雖享有丁屋建造指標，但土地用途、開發權限與資產價值釋放長期受制度約束。外界往往只關注丁屋相關權益，卻忽視土地權屬重新界定背後沉澱的歷史成本。

鐵皮屋聚居問題同理。早年大批赴港民眾得到新界原居民接納，在農用土地上搭建簡易居所。後續疊加法規調整、居住年限認定、拆遷補償等多重現實問題，逐步衍生出錯綜複雜的社會矛盾。這絕非單純違建治理問題，而是跨境遷徙歷史、邊境管治格局、殖民時期法規、多方現實利益相互交織形成的結果。

由此可見，北部都會區開發不能僅依靠工程建設思維推進，更需要立足歷史視角研判、完善配套制度頂層設計。否則規劃藍圖越是宏大，基層潛藏的利益矛盾越容易激化。

四、核心機遇依託深港同城化進程，帶動全域產業價值重估

香港傳統優勢集中於金融、航運、外貿、專業服務領域，但當下深圳完備的製造體系、前沿科創實力、多元消費場景與高效服務業態，正倒逼香港重新梳理自身城市定位。

深圳在餐飲、休閒康養、醫美、零售等領域的高性價比，持續分流香港本地消費需求。這並非短期價格差距造成，而是兩座城市營運效率存在系統性差異。香港若一味被動守住本地市場，只會加劇消費資源持續外流；倘若主動調整發展思路，便能將跨境人員、消費、資源流動轉化為全新增長動能。

打鼓嶺這類跨境片區，恰好可作為香港承接深圳消費、產業、生活需求外溢的關鍵接口。未來可重點布局跨境特色消費服務、高端健康管理、生態休閒農莊、直飲水示範項目、智慧水務、低碳宜居社區、特色文旅體驗、現代化鄉郊經濟、科創落地應用場景等多元業態。

北部都會區的開發核心不應局限於土地出讓，更要輸出全新跨境融合生活範式。

五、依託北部都會區，打造全球可借鑒的標杆發展範本

香港長期坐擁成熟制度體系、充裕資本儲備與國際化渠道優勢，但倘若這些優勢無法落地實體產業、土地空間與實景應用場景，城市經濟將逐步陷入產業空心化困境。

北部都會區為香港提供了難得的發展契機：整合國際資本市場、香港完善法治體系、深圳前沿科創產業、新界充足土地空間四大核心要素，構建獨一無二的全新發展範式。

尤其在水務運維、清潔能源、生態環保、AI城市治理、智慧管網、廠網河湖一體化等賽道，可優先在香港北部落地試點示範項目，成熟後向外輸出至東南亞、中東乃至全球市場。香港具備成熟的國際商貿渠道，短板在於缺少可視化、可落地、可複製、可對外輸出的實體產業樣板。

這便是打鼓嶺獨一無二的發展契機。它並非香港無足輕重的城郊邊角地帶，或將成為香港新一輪經濟增長的先行試驗田。

結語

審視打鼓嶺、解讀北部都會區，不能僅聚焦土地存量與住宅房價，更關鍵在於判斷香港能否藉此完成城市發展戰略的根本性轉型。

過往，打鼓嶺是邊境管治區、鄉郊原生地帶、各類歷史遺留問題集中區域；放眼未來，這裏有望成為聯動深港融合發展、承載北部都會區建設、落地智慧城市項目、升級水務基礎設施、重構現代化鄉郊經濟的戰略核心節點。

香港真正的發展突破口，不在於將北部都會區復刻為又一處傳統市中心，而是打造一座聯通內地與全球、銜接歷史文脈與未來發展、融合資本資源與實體產業的全新平台。

中環，鐫刻着香港過往輝煌的金融傳奇；打鼓嶺，或將開啟香港下一輪經濟增長的全新起點。

（本文作者席春迎博士為香港中小上市公司協會主席，陳銘為中國水環境集團總裁，董建剛為華立股份董事長、升輝清潔執行董事，魏東金為升輝清潔董事會聯席主席）