2025施政報告｜放寬地積比轉移　推動市區重建

（大公報 記者 曾敏捷）本港樓宇老化問題日趨嚴重，新一份施政報告提出三招，利用新發展土地推動市區重建，當中包括放寬地積比率轉移安排，容許重建項目未用盡的地積比率跨區轉移；放寬七個指定地區私人重建項目地積比兩成，並容許轉移至北部都會區或其他地區用作投地時扣減地價等。目標明年上半年推出措施。

香港測量師學會認同措施方向正確，有發展商認為，新措施可增加經濟誘因，推動迫切的舊區重建。

「我們會以新思維利用新發展土地推動市區重建」，行政長官李家超昨日公布新一份施政報告，提出三項新措施（詳見列表），推動市區重建，除配合市建局檢討重建賠償安排而預留用地外，政府亦鼓勵私人力量參與市區重建。

容許轉移至北都或跨區使用

政府消息人士表示，50年以上樓宇每年增加約500棟，但重建樓宇每年約160棟，可見香港樓宇老化速度較重建速度快，須增加市場重建誘因，加快舊區重建速度。當中地積比轉移並非新事物，但暫時只適用於油麻地及旺角的重建項目，轉移至同一分區計劃大綱圖上的「接收地盤」，轉移樓面上限為「接收地盤」准許總樓面面積的30%，政府計劃放寬安排，容許重建項目未用盡的地積比率跨區轉移到其他地區以至新發展區，「地盤面積是否設下限、轉移面積是否沿用30%上限，我們會再聽業界意見。」對於如何處理跨區地價的差價，消息人士稱政府當局仍在思考中，細節未有定案。

至於在七個指定地區試行適度增加重建項目地積比率，消息人士表示，相關地區包括長沙灣、馬頭角、旺角、西營盤與上環、荃灣、灣仔及油麻地，是去年生效的強拍條例所指定的七個具較迫切重建需要的地區。目標是針對樓齡超過50年、地盤面積至少700平方米的項目，政府擬透過重建可獲增加兩成樓面作為鼓勵誘因，並容許將增加的地積比率轉移至北都或其他地區使用，或轉為金額用作抵銷在投地或進行其他項目地契修訂、原址換地所須繳付的地價。

措施類似政府70、80年代在新界收地採用的換地權益書制度，但據悉，政府為避免炒賣，將禁止轉售有關地價權益，而涉及地價金額則由地政總署按當時的地價作出評定。

消息人士表示，三項建議皆不涉及修例，將於今年10月向立法會發展事務委員會提交方案，其後會進行兩個月諮詢，目標是明年上半年推出措施。

研究將工業用地改劃作住宅

香港測量師學會土地政策小組主席劉振江表示，現時收購舊樓成本非常高，即使現時可透過強化條例去做併樓或上法庭的程序，時間仍比較長。他認為利用新發展土地推動市區重建方向正確。恒基地產執行董事黃浩明表示，歡迎政府提出以新思維推動市區重建，預期可增加經濟誘因，積極推動迫切的舊區重建。

此外，為釋放市區工業用地，政府今年將展開新一輪研究，將部分工業用地改劃作住宅、商貿等用途，明年內提出建議，包括活化工廈計劃未來路向。

三招推動市區重建

•放寬地積比率轉移安排，容許重建項目未用盡的地積比率跨區轉移到其他地區以至新發展區

•在古洞北及粉嶺北新發展區預留三幅土地讓市建局籌劃興建新樓，作為「樓換樓」替代單位

•在七個指定地區試行適度增加私人重建項目地積比率，容許將增加的地積比率轉移至北都或其他地區使用，或轉為金額用作抵銷在投地或進行其他項目地契修訂、原址換地所須繳付的地價

資料來源：行政長官2025年施政報告

市建局獲北都3幅地皮作「樓換樓」

為支持市區重建局推動市區重建，施政報告提出，將於北部都會區的古洞北及粉嶺北新發展區預留三幅土地，讓市區重建局籌劃興建新樓，作為將來「樓換樓」的替代單位。政府消息人士表示，市建局現正檢視重建賠償安排，料明年內有結果，預留用地發展「樓換樓」替代單位，可讓受市建局重建影響人士有多一個選項。

據了解，市建局獲預留的三幅用地總面積約4公頃，預計可建樓面約18.6萬平方米，其中兩幅位於古洞北、鄰近雙魚河，另外一幅位於粉嶺北，鄰近聯和墟。

政府消息人士昨日表示，現時受市建局影響的住戶，可選擇現金賠償，而住宅自住業主亦可選擇「樓換樓」，但目前市建局的「樓換樓」計劃，是必須先接受按「七年樓」呎價計算的現金補償金額，再用有關金額用來購買原址重建或同區項目的低層單位。政府預留相關用地予市建局，是為配合市建局檢視重建賠償安排，受影響住戶日後可選擇現金賠償，或直接在「樓換樓」項目選擇替代單位。至於不同物業涉及的樓價差額，將由市建局評定價格及作詳細安排。

政府消息人士透露，市建局的重建賠償安排檢視，除考慮提供直接「樓換樓」替代單位，亦會檢視「七年樓」賠償機制，料明年內有結果。除三幅北都土地外，市建局在今年六月初亦獲政府注入紅磡以及將軍澳兩幅土地，其中將軍澳137區的9公頃土地，亦包括研究作「樓換樓」用途。

為業主提供更多選擇

市建局回應表示，歡迎政府利用新發展土地推動舊區重建，局方將全面配合。對於政府預留三幅土地予市建局興建「樓換樓」替代單位，市建局認為，不單為檢討及優化現行收購及補償機制帶來更靈活的空間，亦為受重建項目影響的業主提供不同選擇，滿足個別需要。

至於放寬地積比率轉移安排、適度增加指定地區私人重建項目地積比率，市建局認為，可為更新高密度發展的舊區，創造更大規劃空間，有助推動私人市場參與市區重建，加快處理舊區樓宇老化問題。

十年內準備好2600公頃「熟地」

昨日行政長官李家超在新一份施政報告指出，土地儲備有如「銀行存款」，需時可用，閒時則存。未來十年將準備好約2600公頃「熟地」，滿足發展需求，讓政府有健康的土地儲備。

房署將設「項目促成辦公室」

為減低建造成本，李家超指出，會繼續精簡法定程序及行政流程，包括簡化工程審批，訂立清晰服務時間承諾；房屋署將設立「項目促成辦公室」，就公營房屋工程協調各部門加快完成工作。

他又說，發展局明年將推行「成本管控數碼平台」，建立市場價格資料庫，應用人工智能分析過往政府工程成本數據等，確保未來項目設計更具成本效益。房屋署亦已利用自主研發的「BIM系統化地基工程設計」，自動生成設計方案，進一步節省成本。

李家超亦稱，將放寬私人發展項目中停車場總樓面面積豁免安排，發展商若於地面興建不超過兩層停車場，有關總樓面面積可獲全數豁免，並取消興建地庫停車場作為豁免條件的強制要求。

發展局亦將於明年上半年，試行中央集中採購，並率先應用於包括鋼筋及「組裝合成」構件等常用物料，以節省成本。房屋局明年試行集中採購「組裝合成」構件。

（來源：大公報A9：要聞 2025/09/18）