北都建設5｜「產業園概念」發展北都　靈活批地

（大公報 記者 文梓、李昌鴻）北部都會區是香港未來發展的新引擎，「高端專業服務和物流樞紐」作為四大區域發展主題之一，發展備受關注。香港航運交通界立法會議員易志明近日提出以「產業園」概念發展北部都會區，他接受《大公報》採訪時透露，已聯絡三組人士，讓他們針對自身業務在北部都會區的發展機遇，擬定業務計劃書提交特區政府審核，研究方案是否可行。

另有物流業人士建言，以司局級領導為首，與物流業界持份者成立「北都區智慧物流產業園籌備組」，為有心在香港物流業長遠發展及投資的中小企，提供入駐政策及發展配套支援。

特區政府在北部都會區的洪水橋／厦村發展區，預留約37公頃土地作現代物流發展區，新發展區連接深圳灣口岸，將成為重要的現代物流樞紐。

易志明日前出席行政長官互動交流答問會時，提出以「產業園」概念發展北部都會區，由具規模的相關業界，夥拍創投基金等，自我組合成某類產業群體，藉群聚效應，建立互相支援的「生態系統」，然後向政府提交該類產業園的發展計劃，而政府不以「價高者得」為指標，而是以該計劃能否為港未來帶來高經濟效益為考慮。

行政長官李家超表示，過去對產業發展「少談少重視」，直言「片區發展」與「產業園發展」沒有矛盾，鑒於市場環境及本港財政狀況變化，要轉變思維，由微觀轉向宏觀角度，以產業為主體考慮北部都會區的發展方向。

彈性安排土地支付 分期付款

易志明進一步分享，有別於過去土地先由政府規劃，然後邀請有興趣人士參與的做法，個別有能力的企業可將上下游供應商一同打造「生態圈」，針對自身產業的特色進行規劃，「需要幾大的地方、幾多人，可以為香港經濟產生幾大的效益，構思出來之後提交政府審核。」他同時建議特區政府在土地支付方面給予彈性，如分階段付款，或批出一定年限使用權等，支持產業發展，提升吸引力。

香港物流商會主席鍾鴻興接受《大公報》採訪時表示，建議特區政府在北部都會區以智慧物流產業園模式開發，提供產業促進發展配套及政策，發揮規劃引領與政策作用。在建設智慧物流產業園時，要合理規劃，打造智慧物流產業生態圈，包括AI智慧倉儲設施、大數據驅動配送中心及產業配套等的布局，提高物流運作效率及生態圈。

培育未來物流業「獨角獸」

為更好提供北都落戶機會及落戶後的發展用地，鍾鴻興建議以司局級領導為首，與物流業界持份者成立「北都區智慧物流產業園籌備組」，把有意向在園區內發展的物流中小企，諮詢發展意向及提交發展建議書，為有心在香港物流業長遠發展及投資的中小企，提供入駐政策及發展配套支援等，其中可重點考慮引入綠色物流、低空物流、智慧物流等創新物流企業，建立物流業生態圈，在園區內的土壤培育出茁壯的未來物流業「獨角獸」。

香港物流商會常務副主席黃鵬補充，北部都會區可參考深圳前海模式，預留用地給物流行業作業，這會讓北部發展業態更為豐富。

香港鼎豐物流倉儲董事長胡青松指出，香港物流倉儲業需加強行業交流，組成聯盟共同抱團發展。現在北都正大力發展科技創新、先進製造、產品中試和教育等，未來將需要大量的物流、倉儲和配送服務。

項目融資｜創新融資模式 縮短建設周期

基建先行是發展北都的先決條件。為縮短建設周期，團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監葉文祺建議創新融資模式，採用「項目融資」，將基建以獨立平台方式發債，方便「度身定製」融資安排，制定與項目周期匹配的還款方案。政府亦可為項目提供擔保及備用信貸，降低利率及延長還款期。

基建資產以信託基金上市

此外，當局可將基建資產以房地產投資信託基金（REIT）方式上市，實現資金回籠。

葉文祺表示，雖然特區政府已與深圳成立「港深跨界軌道專班」，力爭北環線及支線於2034年通車，港深西部鐵路則於2035年後啟用。然而，河套香港園區首批大樓已完成，洪水橋／厦村新發展區亦逐步推進，基建進度明顯落後。

他指出，過去特區政府及港鐵依賴物業開發及債務融資模式，但地產市場低迷，難以期望單靠地產項目能作為基建發展資金的單一來源。債務融資方面，港元債券市場深度有限，而銀行借款期限較短（一般為五年內），難以匹配基建發展周期，容易受利率波動影響，增加利息及還款能力的不確定性。再者，若過度依賴以政府名義借貸，亦會加重政府負債比率，長遠不利本港的主權信用評級。為縮短建設周期，特區政府除了加快規劃進度外，他建議在融資及興建設計技術上創新。

土地平整時預建鐵路管道

融資創新方面，可採用「項目融資」，為基建「度身定製」融資安排，制定與項目周期匹配的還款方案。在興建設計技術方面，他建議預留空間，於土地平整時預建鐵路管道、停車場及公用設施，減低日後的挖掘成本，並採用預製組件及地下推進技術，同步推進管道工程項目，大幅節省時間。

他山之石｜專家：邀深開發商參與 吸引鵬城科企入駐

行政長官李家超以「心急如焚」形容對北部都會區開發進度的關切。這座規劃面積佔香港總面積三分之一的超級都會區，正面臨土地整備難、資金缺口大、深港協同不足等挑戰。如何調動社會力量參與，成為破解開發瓶頸的關鍵。

政府投資帶動社會資本

眾所周知，香港建築業成本居全球前列，疊加北都區跨度20年的開發周期，資金壓力凸顯。特區政府雖計劃發行債券籌措基建資金，但民間資本參與度仍待提升。

中國（深圳）綜合開發研究院金融發展與國資國企研究所執行所長余凌曲受訪時表示，深圳以政府投資為先導帶動社會資本投入的經驗值得香港借鑒。在發展早期，政府要在交通、園區等基礎設施建設中發揮主力軍作用，提升片區交通及各項配套的便利性，增強企業投資信心；此外，應設立專注園區產業發展的政府引導基金，引導社會資本、金融資本投向北部都會區的重點產業領域，如科技創新、高端製造領域等，培育產業集群，促進產業升級轉型；第三，特區政府還可以投資建設數據中心、質量檢測中心、知識產權評價中心、生產力促進中心等支持產業發展的公共服務平台，對企業入駐和扎根下來長期發展形成吸引力，從而撬動產業領域投資。

在深港合作方面，余凌曲認為，特區政府可以邀請深圳知名產業園區開發運營機構參與北部都會區的開發建設，一方面可以利用深圳經驗加快園區建設進度，另一方面在開發階段就提前充分考慮怎樣才能吸引深圳優質科技企業入駐發展，了解他們的相關需求。

「另外，可推進深圳與香港北部都會區形成優勢互補的產業集群，如深圳的科技創新企業可與香港北部都會區的科研機構和企業加強合作，共同開展研發創新和成果轉化，共同打造大灣區國際科技創新中心。」余凌曲認為，深圳很多優勢產業的「出海」，比如信息技術、新能源汽車、金融科技等，都可以把北部都會區當作「走出去」的前沿陣地。

（來源：大公報A10：要聞 2025/06/21）