樓價高不可攀　房屋危機成全球通病

香港文匯報報道，美國《華爾街日報》指出，全球多個國家的民眾均面對樓價高不可攀的問題，房屋負擔危機正成為「全球通病」。過去10年困擾美國年輕人的住屋危機，如今已蔓延至歐洲及其他地區的許多大城市，普遍出現的情況是住屋需求激增，但新發展項目不足，導致租金和樓價上漲速度遠快於工資增長。

27歲的卡倫（圓圖）來自愛爾蘭，任職高中教師，他表示其父母在20出頭的年紀，作為公共部門職員的收入便足以在首都都柏林購買一間房屋，但如今他仍然與母親同住。卡倫曾與9名室友合租一間屋，但當他意識到即使在都柏林房租較便宜的地區，也負擔不起自己獨自居住時，便搬回家中。他說，租一個一房單位會花掉自己大部分工資，「上車」更是可望而不可即，因都柏林的樓價中位數是其年薪的8倍。

愛爾蘭樓價中位數急升75%

許多與他年齡相若的愛爾蘭民眾，也面臨着類似的困境。據愛爾蘭政府委託編撰的一份報告，在2022年，20歲至34歲之間的愛爾蘭成年人中，有59%的人與父母同住，佔比高於10年前的38%，升幅在歐洲主要國家中居首位。卡倫說，「愛爾蘭的樓價高得離譜，已不可能擁有自己的房屋」。他表示認識的人中，不少人在都柏林看不到自己的未來，決定離開當地，「我們熱愛這城市，它是我們的家，但它並沒有善待我們。教師、護士和警察均難以找到住所，足以說明問題的嚴重性。」在截至今年4月的12個月裏，愛爾蘭移居國外的人數達到9年來最高水平。

國際貨幣基金組織（IMF）進行研究，比較40個國家的家庭收入中位數與購買一間平均價格水平的住宅所需的收入，發現與2008年住屋危機爆發前相比，如今住屋可負擔性更低。由此產生的住屋困境，正侵蝕貧窮勞工階層和中產階層的生活水平，加劇財富不平等，並激化政治矛盾。

歐盟統計局一個綜合衡量租金、維護成本和公用設施使用費的廣泛指標顯示，愛爾蘭如今的樓價是歐盟中最昂貴，樓價中位數急升75%。中歐和東歐國家的租金漲幅高企，從2015年至2023年，匈牙利和立陶宛的租金漲幅超過60%。同期樓價均上漲逾一倍。

官僚主義拖慢建屋步伐

據歐盟統計局的資料，在截至2022年的10年裏，波羅的海小國愛沙尼亞的租金和樓價漲幅均為歐洲國家中最大。愛沙尼亞經濟倚重科技行業，提升民眾的收入和生活水平，但首都塔林的住屋建設卻未能跟上步伐。塔林負責城市規劃的副市長利普斯表示，一個主要問題是官僚主義。她說，從規劃一個新的住宅項目到獲得政府批准，時間通常長達10年，然後可能還需要5年時間才能建成。

雖然樓價上漲讓現有業主變得更富有，但也推高新購房人士的月供成本，進而推高租金，部分原因是愈來愈多的人買不起住屋。在包括美國、英國和愛爾蘭在內的許多國家，首次置業者的平均年齡都在迅速上升。據美國哈佛大學房屋研究聯合中心的數據，2022年美國有一半家庭將至少30%的收入用於支付房租和水電費，這一比例創下歷史新高。

非牟利組織Threshold行政總裁麥卡弗蒂說，在全球許多地方，住屋短缺正在造成世代鴻溝。隨着房屋價值不斷上升，長期擁有房屋的人繼續安居，年紀較輕的上班族則將更大一部分薪水用於租屋，又或與父母同住。

紐約18歲以下人口急跌 斷層危機阻持續發展

（香港文匯報特約記者 劉正言）美國金融中心紐約市過去20年面對人口不斷外移難題，愈來愈多家庭因無法負擔高昂生活開支，被迫遷往生活開支較低的地區。紐約市人口自2000年至今下跌超過10%，最為憂慮是部分地區的18歲以下人口急跌48%，形成足以嚴重阻礙紐約市持續發展的年齡組別斷層危機。

兒童商品生意淡 學校收生跌近半

紐約市人口在這幾十年間曾一度增至880萬，各行各業人才鼎盛，但從2017年至2022年，育有至少一名6歲以下子女的家庭紛紛離開紐約市，下降幅度最大的是曼哈頓上城區、較南邊的唐人街和下東區，以及布魯克林的布希維克、皇冠高地、海洋山和布朗斯維爾社區。政策分析師康奧布萊恩表示，上述地區的家庭難以承擔生活水平不斷上升，並且對公共安全、學校、交通服務和其他生活質素問題產生憂慮。隨着新冠疫情曾持續一段長時間，紐約市人口外流進一步加速，許多家庭選擇搬到較小的城市定居，特別是就業機會和生活環境較佳的西南部「陽光地帶」。

紐約大學弗曼房地產與城市政策中心教務主任艾倫表示，紐約市的生活開支已升至中產家庭也難以負擔的高水平，成為有子女家庭搬離的主因。在新冠疫情期間，人們需要更多的空間配合居家工作模式，促使更多家庭外流。在紐約市，最能反映人口變化的首推曼哈頓北部的華盛頓高地，這個拉丁裔聚居地區在2000年至2020年失去48%的18歲以下居民，拉丁裔人口比例在此其間的下降速度超過任何族裔。一些歷史悠久的黑人社區如哈林區亦出現變化，隨着黑人家庭離開以及白人和亞裔新移民遷入，黑人人口總數下降。

紐約市兒童人口不斷減少，傳統學校很難收足學生。哥倫比亞大學社會學和教育學教授帕拉斯表示，在2023至2024學年，曼哈頓上城地區學校的一年級入學人數下降42%。他指出當學校未能收足學生時，他們必須削減人員和項目，當中涉及藝術、音樂、外語和特殊教育服務。為了解決全市入學率下降，當局必須重組和合併學校。推車出售刨冰的瓦斯奎茲表示，銷售額從10年前每天500美元（約3,886港元），下跌至去年夏季每天200美元（約1,554港元），情況是歷來最糟糕。家庭服飾店Macson的老闆洛倫佐亦慨嘆其商店自2019年以來，兒童鞋銷量下降超過30%。

英聯邦地區複製房屋規劃 限制土地使用礙建屋

在19世紀和20世紀大部分時間裏，在城市快速擴張時期，住屋建設通常與人口增長同步。英國中右翼智庫政策研究中心的住屋部門主管休斯說，當城市出現住屋短缺時，如果它們不能向外擴張，就會向上擴張。不過他表示，從20世紀下半葉至今，許多地方嚴格限制土地使用，導致住屋建設無法跟上需求。

倫敦政治經濟學院學者希爾伯特表示，「令人驚訝的是，樓價漲幅居前列的國家都是英聯邦國家，它們都複製了英國限制性規劃體系的某些內容。」根據經濟合作與發展組織（OECD）的數據，在截至2021年的50年裏，全球範圍內房價漲幅最大的國家是新西蘭、英國、加拿大、澳洲和愛爾蘭。

在加拿大卑詩省的溫哥華，今年春季樓價中位數為110萬加元（約598萬港元），是家庭收入中位數的17倍，而在本世紀初這一數字僅為10倍。研究機構加拿大另類政策中心9月份發布的一份報告顯示，截至去年的10年間，卑詩省的人口增長19%，但住屋建設步伐落後，主要原因是建設成本較高。由於樓價上漲速度如此之快，以致加拿大禁止了外國人購房。

在澳洲悉尼，由於建設成本不斷上升，房地產開發商不得不擱置了許多項目，2019年樓價為平均收入的9倍，而到今年初，樓價已攀升至平均收入的12倍。

鄰避主義增改革困難

美國洛杉磯前地區規劃官員考克斯說，「當你劃定界限，規定擴張不能超出這個範圍，就會迫使價格上漲。問題在於城市住屋市場無法實現內生性發展，無法隨着城市的擴張而擴大土地面積。」

加拿大、英國、澳洲、德國和韓國的政界人士正試圖通過放寬規定來促進住屋建設，例如開放未開發的土地用於建設。不過休斯和希爾伯特表示，各國政府受到州和地方法規的掣肘，這些法規偏向現有業主而非租客。他們說，業主們愈來愈多地利用這些規定來阻止開發，因他們擔心自己的房產貶值，以及道路和學校變得擁堵等，「一旦你所在的地方處於這種經濟環境，業主群體成熟，鄰避主義傾向的居民愈來愈多，那麼實際上就很難進行改革。」

年輕情侶居父母家 間中酒店開房

不願上鏡的33歲的基利居於愛爾蘭都柏林，她表示由於房租太高，她和男友均是與父母同住，他們一起時都在咖啡店和公園裏消磨時間，偶爾也會在負擔得起的情況下租住酒店，「阻礙我組建家庭的最主要因素就是住屋，我不希望要在我年邁的母親家中撫養孩子。」

她還稱，讓她卻步的不僅是高昂的房租，還擔心業主在一兩年後可能以各種藉口將她趕走，再以更高租金把房屋租給新租戶。她說，「這裏的租房市場毫無保障，這很可怕。」

《華爾街日報》報道，愛爾蘭正通過政府擁有的住宅和現金補貼，來幫助租戶支付房租，有資格獲得援助的居民人數和人均援助金額均已大幅增加。愛爾蘭政府表示，將採取措施解決住屋問題，過去數年已加快興建新住宅。國會議員亦提出稅收減免和政府支持的貸款計劃，以幫助買家支付首期和獲得房貸。

愛爾蘭住屋項目審批停滯 建築成本不斷飆升

愛爾蘭首都都柏林於上世紀90年代崛起，為吸引外國投資者，當局大幅削減企業稅。美國和其他跨國公司紛紛進駐，外國投資者帶着大量現金湧入當地。在信貸推動的房地產繁榮時期，愛爾蘭建屋大增，樓價飆升。到2007年，當全球房地產市場泡沫爆破時，愛爾蘭經濟遭受的打擊比大多數國家嚴重。

移民湧入人口激增

2008年，愛爾蘭銀行系統崩潰，最終需要歐盟和國際貨幣基金組織（IMF）的救助。開發商突然失去融資渠道，住屋建設幾乎陷入停滯。根據愛爾蘭央行的數據，在截至2018年的10年裏，愛爾蘭每年僅建造1.05萬個住宅單位，比之前10年的繁榮時期銳減83%。

隨着金融危機消退，外國投資重返愛爾蘭，蘋果公司和亞馬遜等跨國公司紛紛在都柏林擴張，移民湧入令愛爾蘭的人口迅速增長，這個500萬人口的國家成為歐洲增長最快的經濟體。然而在國際清算銀行研究的富裕國家中，愛爾蘭自2012年以來的住屋建設水平最低。

大型建築項目管理公司Turner & Townsend董事格里菲斯表示，許多項目在審批過程中陷入停滯，你可能在2020年初便提交規劃許可申請，但在提交申請和獲批之間的時間裏，建築成本上漲了30%。

（來源：香港文匯報A20：國際專題 2024/12/21）