多地取消「公攤面積」　學者：有助提高買房信心

大公報援引中新社報道：一周之內，內地兩地先後官宣「取消公攤面積」。12月17日，河北省張家口市發文明確，取消商品房銷售價格限價機制，鼓勵實行「現房銷售」，逐步推進「取消公攤」。12月12日，湖南省衡陽市亦發文明確，自2025年1月1日起商品房銷售實行套內建築面積計價。

事實上，今年更早之前，廣東肇慶和湖南湘潭等地就提出「取消公攤」。此外，包括廣州、杭州、長沙和廈門等地，雖然未明確取消公攤，但也通過放寬對贈送面積限制、優化陽台等空間面積計算規則等方式提高實際得房率。

從近些年的政策看，取消公攤漸漸成了一種共識。2019年，住房和城鄉建設部官網發布了《住宅項目規範（徵求意見稿）》，其中就指出「住宅建築應以套內使用面積進行交易」，而近些年這一趨勢明顯加快。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進接受內地媒體採訪時表示，這幾年關於公攤的批評就是得房率太低了，導致買房權益受到影響。政策接連出台說明取消公攤是2025年的一項重要工作，100平方米的房子得房率可能達到100%，有助於提高購房品質、買房信心，增強購房積極性。

增加透明度 釋放購房需求

對於多地接連出台政策說明取消公攤，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，部分城市在實施按套內面積計價後，購房者簽約面積即為實際入住面積，將有效解決以往「買大住小」的困擾，切實保障了購房者權益，真正做到「所購即所得」。

中國宏觀經濟研究院研究員劉琳說，按套內建築面積計價銷售，並不意味着取消公攤，公攤成本會計入套內建築面積價格中去。「不論以建築面積計價，還是以套內建築面積計價，只是兩種不同的計價方式，總購房成本不會發生變化。」按套內建築面積計價，可避免一直以來被詬病的公攤過大、測量過程不清晰等問題，倒逼房地產開發企業優化產品設計，提高住宅品質，把公共部位設計得更加集約高效。在總價計價基礎上，同時增加套內面積計價方式，可以使消費者的購房成本更清晰，有利於購房選擇。

同策研究院研究總監宋紅衛分析稱：「取消公攤面積符合購房者的利益訴求，有助於購房需求的釋放以及高品質住房的打造，也是房地產行業進入到存量階段後行業未來的發展方向。」

「公攤面積」概念源自香港

「公攤面積」這個概念沿於上世紀50年代的香港。當時由於房地產業起步階段均為整棟出售，價格高昂，有房地產商想出「分層出售」、「分戶出售」的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分攤，「公攤」由此而來。直至2013年，香港全面取消公攤面積。

業界：物業費稅費應按套內面積計算

多城推進取消公攤，受到了大部分網友的歡迎。也有很多網友在為取消公攤「鼓掌」之時提出了自己的困惑：目前房屋使用建築面積計價已經有相當長的歷史了，圍繞房屋還有稅費、物業費等過去也普遍以建築面積計價，未來若取消公攤了，這些費用又該怎麼計？

「如果最終網簽和交易都是按照套內面積計算，不動產權證上也是套內面積，那麼稅費、物業費肯定也是應該按照套內面積來計算。」上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示。他認為，這也會催生出不少新問題，對行業固有模式構成衝擊。「比如物業費如果以後開始按照套內計算，那物業費邏輯上應該會漲價，但現在想要漲物業費也不是那麼容易的，所以這對整個房地產行業，從拿地開工到後面房子的預售、交付，再到物業管理，都要有新的配套政策。」

鏡鑒諮詢創始人張宏偉也認為，如果未來房屋交易是按照套內面積計價的，那毫無疑問稅費、物業費也應該以套內面積徵收，不應該出現網簽交易按照套內面積、物業費和稅費徵收按照建築面積的情況。

「除了稅費、物業費，還有其他跟房子相關的所有費用，比如北方還有取暖費，這些費用都應該遵循交易過程中網簽合同核定的套內面積。除非購房合同中另有規定，而且房產證中既標明了建築面積、也標明了套內面積，那麼可能還有一些靈活選擇的空間。」張宏偉對記者說道。

張宏偉表示，從更長的時間範圍來看，可能會有少數幾個城市率先試點，採取套內面積計價、套內面積徵收費用的方式，從政策、技術層面都做好準備後，未來再進行大規模推廣。

（來源：大公報A17：內地 2024/12/21）