住宅項目添誘因　加快3片區開發

（香港文匯報記者 聶曉輝）香港特區行政長官李家超於新年度施政報告中提出試行「片區開發」模式，揀選具規模的地塊透過公開招標由發展商綜合開發，以期加快北部都會區建設。特區政府昨日公布3個「片區開發」試點分別位於洪水橋/厦村新發展區、粉嶺北新發展區，以及新田科技城，佔地介乎12.5公頃至18.6公頃，每個項目約一二百億元發展成本。試點內均有私人住宅、產業及公共設施3類用地，發展商需就所有用地進行土地平整及建設基礎設施，之後可保留住宅用地自行發展，以及在完成興建公共設施等後交還政府管理，部分土地要同時興建和營運企業和科技園大樓。特區政府發展局發言人表示，期望透過發展住宅項目「利誘」本地甚至內地及海外企業參建，此模式可令項目發展時間縮短至十年內，政府亦可節省逾10億元平整土地及基礎建設開支。 

特區政府發展局已為3個試點擬定「基線情景」，顧問認為從發展商角度分析，該方案屬財務可行。政府於下月展開為期3個月的市場意向調查，邀請有興趣人士就試點提交意向書，以敲定日後公開招標的細節和條款。

發展局發言人表示，洪水橋 / 厦村及粉嶺北試點內的私人土地已收回，目標是於明年下半年展開招標工作，新田科技城試點則仍涉及收地，預計2026年才能招標。

發言人表示，政府除已容許土地業權人透過原址換地方式參與發展外，亦希望透過「片區開發」模式由投得項目的發展商綜合開發，加強企業參與本港重要發展項目，「發展住宅的資金能較快回籠，以資助片區內其他建設，以及提供資金讓發展商更願意參與回本期較長、風險較高的產業用地。」

3個不同試點會對產業用地有不同發展要求，包括最基本的只須在土地平整後交還政府，部分則由發展商保留部分用地興建和營運企業和科技園大樓。

土地用途不變 發展參數可調整

「片區」位處的新發展區已完成法定城規程序，土地用途已經確立，發展商須按「片區」地塊的法定規劃用途發展。發言人強調，「片區」內每塊土地用途「無得郁」，但發展參數（例如地積比率）或可作適量放寬，惟需經城規會批准。

招標會採用簡單的土地招標模式，以「價高者得」為原則。發展商在競投「片區」時建議的地價，理論上應已扣除其估計會投放於土地平整及基礎設施工程和建設其他設施的費用，因此會較實際地價低，但不等於賤賣土地，政府亦能節省逾10億元平整土地及基礎建設開支。

政府在市場意向調查的重點之一，是要引發市場提出創新可行建議。發展局已初步擬出一些問題，例如除傳統一次過先繳付全數地價的安排外，是否應考慮如提供分期繳付地價安排，或前期支付較低地價，但日後與政府分紅；以及如何透過「片區開發」鼓勵位於市區的工業設施遷至北都區等。

招標前蒐意見 不讓發展商「蝕住做」

發言人承認，「片區開發」是新嘗試，亦認同不應讓發展商「蝕住做」，「政府明白發展年期長、資金需求大，因此願意共同分擔項目風險，希望令它們覺得有利可圖。」3個「片區」的規模、發展年期與風險都有不同，「這就要看發展商對風險的胃口有多大了。」政府希望於招標前聽取意見，以免被認為是「閉門造車」，如收集到許多南轅北轍的不同意見，會在一一分析後落實招標細節。

發言人表示，每個「片區」雖不屬「巨無霸」項目，但亦各涉及一二百億元開發及建造成本，企業除可獨資亦可組成聯營公司參與，同時希望能吸引內地與海外發展商參與。

發言人坦言，目前未有具體計算透過「片區開發」可節省多少時間，「但時間一定慳咗，且政府工程師可將精力集中於同一發展區的其他土地之上。」發言人續說，招標時地契將列明每幅地塊的完成日期，「不能先興建好住宅推出市場，其他地塊連平整都未完成。」

（來源：香港文匯報A02：要聞 2024/11/30）