專家把脈樓市　年底量價料回穩

（大公報記者 梁穎賢）本港銀行跟隨美國減息，市場預期年底前續會下調，預示正式開啟減息周期。不過，本港減息首3日樓市無太大反應，與今年2月全面撤辣的效果相距甚遠。

《大公報》綜合七名樓市分析師及地產代理為樓市把脈，普遍認為現時經濟仍疲弱，加上新盤潛在供應龐大，發展商必須平價清貨，二手受制新盤開價，短期樓價難望回升，只有寄望資金逐步回流樓市、交投量反彈的支撐下，年底前樓價可望喘定回穩，惟全年樓價仍下跌。

仲量聯行香港主席曾煥平表示，減息對市場是好消息，然而，息口只是影響樓市的其中一個因素，走勢尚受其他經濟因素所左右。現時本港經濟仍然疲弱，而發展商在減息的好消息下加快推盤，新盤訂價會較保守，甚至低開，樓市壓力依然存在，因此，該行維持今年樓價下跌的預測。

李婉茵：核心區優質資產看俏

有分析師認為，減息可刺激投資者尋覓優質資產。高力研究部主管李婉茵預測，2024年香港房地產市場投資總額超過300億元，明年有望升至370億元。減息周期下，有助刺激投資者在市場尋求機遇，特別是被低估和位處核心區的優質資產，同時也可能吸引國際資金回流。住宅方面，李婉茵認為，減息可刺激成交量回升，但市況仍然疲弱，該行維持全年樓價下跌5%至10%的預測。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒預期，第四季新盤市場表現勝二手樓市，部分發展商續提共置業優惠及折扣等，變相降低買家入市門檻，吸引更多非住宅物業投資者重投地產市場，料年底前樓價低位反覆徘徊，全年樓價跌5%，最快明年始會回升。明年樓市基調將勝今年，惟礙於貨尾量仍然龐大，樓價缺乏大升條件，預計升幅約3%。

地產代理方面，中原地產亞太區副主席兼住宅部行政總裁陳永傑表示，樓價已由高位累跌近三成，不少市民趁減息物色筍盤，帶動睇樓活動回升。若本港銀行跟隨美國減息，加上供平過租效應，年底前樓價料見底回升。他觀察到，發展商近日加快推盤步伐，估計最少8個全新盤部署短期出籠，涉及逾2700伙。若新盤採取貼市價或低市價策略出貨，能刺激買家入市，10月一手成交量料達2000宗。

布少明料下季一手成交增八成

對於第四季住宅成交量，美聯物業住宅部行政總裁布少明持樂觀看法。他表示，現時本港樓價極具吸引力，「磚頭」價值有望重新抬頭，預計第四季住宅成交量上升，其中新盤成交有望達4700宗，較本季估計約2600宗上升約八成。他相信，隨着本港按息回落，住宅回報率上升，將提升投資者入市意欲，帶動成交量上升及租轉買增加。惟樓價未會即時急彈，短期有望喘穩。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，隨着息口下調，供樓負擔減輕，並憧憬下月中旬的施政報告料續有刺激本港經濟的方案出台，可望鞏固市民置業的信心。他預期，10月二手交投可按月大升三成或以上，新盤成交料重越千宗水平。樓價走勢方面，預期發展商續貼市價開盤，樓價短期變化不大，維持全年樓價看跌8%左右。

減息之下，市民供樓負擔減輕。美聯集團行政總裁（住宅）暨香港置業行政總裁馬泰陽表示，新造按揭利率下跌，資金成本減低，加上撤辣後稅項開支大減，有利用家及投資者入市。減息周期下，相信市場對樓市信心轉強，料10月新盤成交有望挑戰2000宗水平，屆時將創7個月新高。

財經分析｜鮑威爾能做好預期管理嗎？

文/李靈修

復盤美國聯儲局本輪減息進程，減幅預期由0.25厘變為0.5厘尤顯突兀。在進入靜默期（Blackout Period）之前，聯儲局成員的表態均十分謹慎，僅有少數人給出減息0.25厘的信號，但其後《華爾街日報》與《金融時報》等外媒釋放出大幅減息的信號，並最終由議息會議坐實。表面上看是聯儲局「順應」外界呼聲做出決策，但實質上是主席鮑威爾「默許」了市場對減息0.5厘的炒作。

所謂靜默期，是指在聯邦公開市場委員會（FOMC）會議前的一段時間內，聯儲局官員不得公開發表講話或接受採訪。時間通常從會議召開前兩周的周六開始，直到會議結束後的周四結束。之所以設置靜默期，是希望市場焦點能夠集中在經濟數據本身，避免聯儲局成員的言論對貨幣政策預期的干擾。

聯儲理事對減息幅度分歧

事實上，近期披露的數據並不支持大幅減息的必要性。不僅8月核心通脹出現反彈，而且零售數據大超預期，服務業PMI（採購經理指數）亦保持擴張。在今次議息會議的投票環節中，聯儲局理事鮑曼極為罕見地投出了反對票，這也是2005年以來首次出現聯儲局理事反對FOMC決定的情況。這說明直到最後一刻，聯儲局內部對於減息幅度仍然存在明顯分歧。

在新聞發布會上，鮑威爾表示，如果在7月會議前拿到非農數據報告，很可能當時就會開啟減息。言下之意，9月份減息0.5厘，部分是對7月未能減息的「補償」。但這個邏輯也存在漏洞，因為鮑威爾完全可以在7月非農數據出爐後，在公開場合表達9月追加減息幅度的態度，這才是正確的預期管理手法，而非如現在這般、通過「靜默期爆料」的方式暗渡陳倉。

鮑威爾的市場誤判早有前科，2021年他就曾拋出「通脹暫時論」，結果被經濟數據無情打臉，最後不得不激進加息抑制通脹。今次鮑威爾主導大幅減息，看上去更像是臨時起意，或是受到非經濟因素的影響。

筆者曾多次撰文指出，決策信譽是聯儲局的生命線，這與其承擔的雙重身份有關。聯儲局一方面是維護秩序的公共機構，另一方面也是資金雄厚的市場主體。這就好比在牌桌上，你既是荷官（規則制定人）、又是最大玩家（市場交易者），還是賭場業主（鑄幣壟斷方），必須通過專業人設的打造，促使玩家形成穩定預期，才能讓牌局持續玩下去。

如今鮑威爾的貨幣政策取態飄忽，即便資本市場經歷短暫歡愉，誰又知道未來是否會遭到反噬呢？

新盤進展｜元朗盤原價加推94伙　入場費686萬

減息後新盤反應理想。新鴻基地產（00016）元朗站上蓋The YOHO Hub Ⅱ收票踴躍，昨日加推第5號價單涉94伙，折實平均呎價14549元，與上張價單14338元僅相差1.5%，屬原價加推。另外，英皇國際（00163）旗下跑馬地ONE JARDINE'S LOOKOUT連日收得足額認購，昨錄1500參觀人次，擬短期加推單位應市。

The YOHO Hub Ⅱ全新第6座前日開始接受購樓意向登記，連日收到過千票。徇眾要求下，新地昨日發布價單第5號，原價加推94伙應市，涵蓋兩房至三房，折實686.22萬至1312.2萬元，折實呎價13053至16424元，折實平均呎價14549元。該座已推出兩張價單共188伙，佔該座469伙的40%。

英皇跑馬地盤收票足額

另一方面，減息後首個開價盤跑馬地ONE JARDINE'S LOOKOUT市場反應不俗。英皇國際副主席楊政龍表示，該盤為啟動減息後首個推出市場的全新項目，市場反應對後市帶來啟示作用。項目已獲滿額認購，截至昨午1時錄得1500人次參觀。

楊政龍父親即英皇主席楊受成，近年鮮見現樓賣樓場合，昨日下午突擊落場打氣，為在場同事帶來驚喜。示範單位為開放後首個周末，現場人頭湧湧，氣氛熾熱。

ONE JARDINE'S LOOKOUT首張價單涉及50伙，實用面積231至559方呎，扣除最高折扣10%，折實約415萬至1072萬元，折實呎價15888至20650元，折實平均呎價17904元。

宏安旺角項目再錄4撻訂

減息後多個新盤爭相出籠，不過個別入伙盤仍續錄撻訂。據一手銷售資訊網資料，宏安地產（01243）旗下旺角Larchwood再錄得4宗撻訂，共涉樓價逾2166萬元。該批單位原本於2022年至今年售出，每戶成交價介乎460.2萬至572.9萬元。該盤於一周多連環錄得16宗取消交易個案，共涉樓價逾9089萬元。

二手市況｜買家低撈 居屋欣明苑390萬易手

二手交投未因減息轉旺，淡靜之下，有買家趁機撈底。美聯物業高級分區營業經理林健偉表示，將軍澳居屋欣明苑A座高層3室，實用面積401方呎，兩房間隔，原叫價399萬元放售，放盤約半個月，獲客人睇樓3次，終落實以自由市場價390萬元成交，實用呎價9726元。

資料顯示，原業主2022年9月以自由市場價492萬元購入，持貨兩年，轉手賬面虧蝕102萬元或近21%。

（來源：大公報A6：要聞 2024/09/22）