學生公寓租金回報達4厘　市區單幢酒店爭相改裝

（香港文匯報 記者 梁悅琴）近年香港樓市買賣淡靜，樓價下調；不過，另一邊廂，學生公寓則有價有市，據悉有大學以10億元購入整幢酒店作學生宿舍，市場亦掀起一股打造學生公寓熱潮，包括將酒店及住宅樓盤改裝。業內人士指出，特區政府積極搶人才，又擴大八大資助大學非本地生學額收生比例至40%，十多萬名已獲批來香港的內地專才，不少更帶同一家大小來港，加上內地學生來香港就讀，刺激本地住宅租務市道；現時樓市及旅遊市場狀況下，將酒店及住宅樓盤改為學生公寓更易招到租客。有國際物業顧問行更預期，2028年學生宿位短缺將達12萬個。

中原投資剛於本月9日宣布以1.8億元購入尖沙咀珀薈酒店，計劃改裝成學生公寓，提供約150個床位，其總裁葉明慧就預計，項目平均每個宿位月租約8,000元，淨租金回報率可達4厘。她相信，隨着香港的學生人口不斷增加，學生公寓市場將會繼續保持強勁的需求，為投資者帶來更多的機會，他們保守估計未來幾年本港學生公寓市場的市值將增長至四萬億元。該公司目標在未來2至3年間投資2,000至3,000個床位。

公寓活動多 吸引力勝合租私樓

事實上，市場兩年來已錄得多宗酒店改造為學生公寓的例子，美聯物業首席分析師劉嘉輝分析指，本港不少位於旺區的三、四星級酒店，以往主力吸納個人遊旅客，但隨着香港與大灣區的交通變得更方便，即日來回的旅客增加，三、四星級酒店業經營環境的確會有壓力，剛好特區政府擴大八大資助大學非本地生學額收生比例至40%，加上香港有五間大學位列百強大學之內，部分外國大學則收緊海外生收生限額，變相本港吸引到不少內地生來香港升讀大學。由於酒店改裝作學生公寓的資金及時間不多，因而吸引一批中小型發展商以至投資者紛紛趁淡市買入酒店改裝作學生公寓。

他相信，由於越來越多內地生來香港升讀大學，學生公寓的出現可以填補大學學生宿舍宿位不足，加上學生公寓都是由發展商經營為主，會提供不少活動予同學參與，叫座力會比只合租一個私人住宅屋苑兩房或三房戶為佳，估計酒店改作學生公寓的趨勢會持續下去。

投資學生宿舍資金 背景多元化

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷指出，特區政府在2023年施政報告中宣布，提高八大院校非本地生比例上限由20%至40%，加上本地大學宿位供應持續不足，而非本地學生人數更顯著上升，預計租金勢將進一步上漲。這些因素都令學生宿舍投資成為近年投資物業市場的熱門選擇，市場對能改裝為學生宿舍的酒店或全幢住宅大廈興趣甚濃，買家背景亦相當多元化，包括本地投資者、中資公司及外資基金等。

高力本月2日發布《填補學生宿舍缺口：助推香港成為亞洲教育樞紐》報告指，在政府各項政策措施的推動下，以及目前的政治和社會因素，香港的非本地學生人數預計將大幅增加。2018年至2024年期間，香港專上教育機構的非本地學生入學人數的複合年增長率已達到11.6%，在2023/24學年達到7.36 萬人，2024/25年非本地學生入學人數將達到8萬人，未來幾年仍有望進一步增長。

高力預期，到2028年，香港學生宿舍的總供應量，包括私人和大學教育資助委員會 (UGC) 資助的宿舍，預期將大約有 5.5萬個宿位。然而，考慮到約 25% 的本地全日制大專生和所有非本地全日制大專生在課程期間都需要住宿，預計到同一年，需求將高達 17.5 萬個宿位，即有約12萬個學生宿位短缺。

加快商廈改建 助填補供應缺口

報告提及，香港學生宿舍供應短缺將帶來深遠的影響，床位不足推高私人市場租金，對本地居民及海外學生造成壓力，也會限制大學招收海外學生的能力，阻礙香港成為國際教育樞紐的願景。高力估價及諮詢服務主管周若瑜建議，改建未充分利用的辦公和商業空間，尤其是使用率較低的乙級和丙級寫字樓，是一個能在短時間內迅速增加學生宿舍供應的可行方案。同時，政府應加快推出相關政策，允許將這些物業轉換為學生宿舍，尤其可以針對大學附近、缺乏合適住宿的市區。

長遠而言，她建議特區政府參考倫敦、墨爾本等全球教育樞紐的做法，建造「專用學生宿舍」(PBSA) ，專用學生宿舍專為學生而設，提供多元化的居住選擇和公共空間，能更有助於學生的學業和身心健康。

4幢酒店已改裝學生公寓

過去兩年，本港至少有4宗酒店交易，最終改裝為學生公寓。當中最矚目的交易為宏安地產夥拍美資Angelo, Gordon & Co, L.P於2022年以20億元向新世界購入新蒲崗的九龍貝爾特酒店，之後再投資2億元改裝變成學生公寓「日新舍啟德」，提供720間房，合共1,424個宿位，打造成全港最大型私營學生宿舍。其中，都會大學於今年6月項目開始招租時，便大手承租了超過100個宿位。

宏安地產行政總裁鄧灝康指出，日新舍啟德會提供課外活動以至與企業合作提供職場實習機會，讓同學早日適應職場生涯，找到自己喜愛的職業，集團未來會再在八間大專院校周邊，投資其他學生公寓項目，規模料與日新舍啟德相若。

香港都會大學除了大手承租日新舍啟德逾100個宿位外，今年6月亦自行購入紅磡蕪湖街84至102號城木酒店改裝作學生住宿用途，並命名為MU88，據悉成交價約10億元。項目設有255間客房，可供約480人入住。

晶苑投資旗下Y.X於今年中以來短短3個月斥資約3.43億元連購兩物業作學生公寓，當中包括位於紅磡新柳街Y36，涉及82個床位，並於8月正式開放出租。另一項目是位於荔枝角永康街的前旭逸雅捷酒店。首席投資官陳偉文預計，未來一年會在再拓展全新的學生公寓，並希望以智能科技打造安全優質的學生宿舍，並定期提供與職涯就業相關的工作坊，吸引人才留港發展。

（來源：香港文匯報A08：文匯專題 2024/09/18）