來論｜完善建築物管理條例　杜絕天價大廈維修費

文/楊富藝

立法會上星期通過《2023年建築物管理（修訂）條例草案》，修訂條例將於周五(12日)憲報刊登成為法例後一年正式實施。今次的條例審議工作前後召開十次立法會法案委員會會議，政府充分聆聽及研究了多個團體、持份者及市民的意見並作出適當的修改。

政府希望透過今次修例加強業主對法團的監察，尤其是大型維修工程、重大採購事宜及財務報表賬目披露和紀錄備存，賦予法團有更完善的法規框架來有效地運作，履行大廈管理的責任，從而減低法團管理委員會(管委會)與業主的爭議，增加互信。今次修例亦為香港愈來愈多舊式大廈需要進行維修和翻新作好準備。

今次修例是以先易後難的方式處理，成功制定了清晰的採購流程要求及財務賬目規則給法團，規範了管委會採購工作，以防範和打擊大廈維修工程中出現圍標的情況。而較為複雜及具爭議議題，例如業主委任代表文書規則、大廈分級規管制度和民政及青年事務局在建築物管理條例下的權力等，這些可能對法團營運構成嚴重影響，政府會繼續諮詢持份者，取得社會共識，才會考慮推進立法。

因此，今次修例重點針對三方面，旨在增加違法工程圍標的難度及法團的透明度，增加阻嚇力。第一，大型維修工程和大額採購的程序、規則及利益申報要求；第二，財務報表制定及展示；第三，針對法團保存招標及業主委任代表書文件新增了一條刑事制裁。

大廈每個單位平均維修費用如多於港幣30000元，相關維修工程會被視為大型維修工程採購，必需至少有5%的業主或100名業主(以較小者為準)親身出席業主大會為相關工程投票。另外，如採購金額超過過去大廈三個財政年度的平均年度開支的20%，也需要以招標承投方式及經業主大會決議通過採購。新的法例也就大型維修工程採購和大額採購事項，強制管委會及公契經理人就標書申報利益，限制有利益衝突的人士參與管理委員會會議或採購活動。

此外，修訂條例亦要求管委會遵守妥善保存賬目相關文件、會議紀錄、招標文件、業主委任代表文書。如有不遵守行為，一經定罪，相關人士(包括會議召集人、管委會委員、司庫或秘書)可被判處罰款港幣25000元。

與此同時，為了讓沒有成立法團的大廈業主受惠於今次修例，政府亦將有關大型維修工程採購、大額採購以及財務報表的修訂納入《建築物管理條例》的附表7，作為公契的強制性條款，使業主委員會亦能更有效監察公契經理人。

總括而然，筆者認為今次修例並不苛刻，已經平衡業主要求加強監察法團的訴求和新規定對法團日常運作的影響，以至業主擔任法團職務的意欲。事實上，很多屋苑現行的採購流程、財務披露及相關文件備存比起修例的要求更嚴謹及保守。對於真誠為屋苑事務付出寶貴時間的法團義務委員是利多於弊，新規例可以提升採購招標的成效和透明度，令法團有法理依據有信心地處理大型維修，有效杜絕大廈維修工程中出現圍標的情況，增加居民互信，創造雙贏局面。

(作者為馬鞍山南分區委員會委員、馬鞍山迎濤灣業主委員會主席，文章僅代表作者個人觀點。)