大公社評｜推地因時制宜　為眼前更為長遠

發展局昨日公布新一季度賣地計劃，將出售一幅位於元朗創新園附近的工業用地，但不會另行推售住宅及商業用地。暫停商業及住宅賣地難免影響政府的短期財政收入，但在目前的市場氛圍之下，這是務實穩妥的做法，符合市場預期和香港長遠利益。

在本財政年度，原本賣地表上有12幅地，其中3幅已經成功賣出、一幅由房協承接，另有6次土地拍賣因發展商出價過低，導致流標。現時住宅一手市場反應淡靜，二手樓持續錄得低價成交，發展商手上有不少貨尾待售，未來兩三年供應增多，持續的高息環境增加資金成本，加上部分地皮發展時間長、投資巨大，這意味着風險因素的上升，導致發展商的投標意欲下降。

展望新一年，外圍市場充滿不確定性。國際地緣政治複雜多變，逆全球化勢頭持續，全球供應鏈加速重組，重重壓力之下，全球經濟前景難以太樂觀，香港無可避免地面對各種挑戰，這些因素都影響市民的置業心理和發展商的投標心態。在這種情況下，如果政府仍然按原有計劃賣地，一旦再次流標，勢必進一步挫傷市場氣氛。如果為了賣地而壓低目標價，對庫房則是損失，民意也不願接受政府賤賣珍貴的土地資源。

賣地是政府庫房收入的重要來源之一，目前約佔兩成。本財政年度賣地原計劃收益850億元，但因為前期賣地並不順利，暫時進賬約73億元，加上補地價的50億元，合共賣地收入共123億元，與目標相差懸殊。特區政府早前預測本財政年度約有1000億元赤字，雖不中亦不遠。但香港財政狀況一向穩健，現時庫房仍然充足，賣地收入減少並不影響政府的財政狀況。

市場不斷變化，賣地計劃不能一成不變，賣地收入不確定乃是常態。回望過去，香港土地政策一直隨着市場變化而調整。當年亞洲金融風暴爆發，樓市重挫，「勾地」政策應時而生。其後香港經濟從谷底上升，樓市長升長有，呈現過熱狀態，迫使政府推出一系列抑制需求的辣招。現在市場環境再次變化，樓市受到壓力，政府因時制宜，一方面不斷調整樓市辣招，增加購買力；一方面暫停推出商住地皮，避免土地供應過多而「推爛市」，做法合適。

暫停賣地會不會影響商業和住宅單位供應？這是大家關心的議題。事實是，早在去年10月份，政府的住宅供應就已達至全年目標的八成，現在推算，完成全年供應目標不成問題。就商業樓宇來看，目前空置率仍處於相對高位，其中甲級寫字樓空置率約13%，因此不存在供應不足的情況。當然，一旦外圍大環境好轉，經濟復甦加快，市場交投重新活躍起來，就可能出現供應不足的問題，屆時相信政府會根據實際情況重新推出土地拍賣。

變化是永恆。對特區政府來說，最重要的是將有為政府與高效市場結合起來，將短期目標與長遠目標結合起來，做到順時應變，相機而動，掌握主動權。需要指出的是，在全球市場的不確定中，內地高質量發展是最大的穩定因素，共建大灣區為香港經濟帶來動力；特區政府的搶人才、搶企業政策效果明顯，更多人才和企業進入香港，意味着對工業、商業、住宅用地的潛在需求增加。亦因此，暫停商住地皮拍賣只是臨時舉措，當香港渡過目前的暫時困難，將迎來春暖花開。

（來源：大公報A4：要聞 2024/01/05）