東涌東站招標　分紅比例定勝負

（大公報 記者 林志光）港鐵（00066）本年度推出的首個鐵路項目，大嶼山東涌線延線東涌東站首期商住項目周三正式招標。今次雖然罕有地毋須發展商承擔支付項目的補地價，但卻向中標發展商收取一筆約11億元的費用（俗稱入場費），此入場費之高，是逾10年招標鐵路項目以來少見；而成功獲批項目發展權與否，取決於入標財團向港鐵建議的住宅銷售利潤分紅比例。

港鐵未來10年鐵路沿線發展項目的供應，主要集中在大嶼山，其中今年初截標的小蠔灣車廠首期商住項目遭到滑鐵盧之後，因為要重整該項目的招標內容，故現時改為由東涌東站首期項目頂上。

發展期8年　港鐵擁有商場

據了解，東涌東站首期項目的發展年期長約8年，最後落成時間為2031年10月，加上現時周邊基建配套匱乏，該站預計2029年才通車，港鐵為吸引發展商及財團入標，在項目招標條款上看似作較大讓步。其中港鐵負責支付項目的補地價，毋須如以往般由發展商承擔。不過，將來中標發展商卻須在簽訂合作發展協議21日內，向港鐵支付高達11億元的入場費。

另外，在項目落成之後，商場由港鐵擁有，中標發展商只在住宅部分能有利潤收益，而有關收益在扣除建築成本後，須按發展商所建議的分紅比例，分紅予港鐵，換言之，分紅比例的高低，是決定項目發展權誰屬的關鍵。

行政會議於今年初批准港鐵就東涌線延線的財務安排，港鐵會負責延線的融資、設計、建造、營運和維修，預計其建造成本高達195億元，行政會議因此批准向港鐵批出東涌第113區用地的物業發展權，但該土地將來分期發展的時候，須再跟特區政府以市值地價評估。

不過，特區政府則容許在計算中，扣除一筆達183.645億元的固定總額，作為興建延線的財務資助，港鐵可將該筆固定總額攤分在每期發展時洽商的補地價金額中扣減。

分析：入場費與補價相若

有發展商認為，今次首期項目的11億元入場費，相信應與特區政府批出項目的實際補地價金額相若，甚或略低於此數，只是港鐵以另一種方式讓中標財團承擔此補價而已。以11億元及總可建樓面約78.34萬方呎計，每方呎成本價已逾1400元。

資料顯示，華懋集團於去年先後投得該站附近的東涌商業地，及港鐵東涌牽引配電站上蓋住宅項目發展權。東涌商業地的每方呎樓面地價約2200元；牽引配電站的每方呎樓面補地價約3776元。因此，若撇去港鐵上述約183億元分期扣減部分，首期的每呎樓面補地價可能約達3300元。

三大辣招上季收入11.9億　今年最少

樓市持續下滑，業界近期力竭聲嘶要求「撤辣」救市，特區政府的住宅辣招稅收也不斷萎縮，買家印花稅（BSD）及新住宅從價印花稅（NRSD）皆創三季新低下，拖累總住宅辣招稅收也同為三季最少，第三季只約11.87億元，按季跌近49%。

稅務局印花稅署數據顯示，9月三大住宅辣招稅收入及宗數各有升跌，其中BSD涉51宗，按月少3宗，收入1.419億元，按月升約56%；NRSD共錄得86宗，為2016年有紀錄以來新低，收入按月跌約10.5%至1.774億元，為近11個月最少。

新住宅從價印花稅339宗　紀錄新低

BSD及NRSD於今年第三季的收入各僅4.6億及7億元，按季大跌逾45%及52%；兩者季度個案分別為162宗及339宗，各跌約19%及32%，其中NRSD的季度宗數為2016年有紀錄新低。

至於反映二手住宅短期轉售情況的額外印花稅（SSD），9月錄得959.4萬元，按月升27%；所涉個案則按月多3宗至20宗，是今年以來最多。其季度收入約2746萬元，按季升約89%，涉及51宗，按季添15宗。由此可見，看淡後市的業主有增多情況，並在3年辣稅限期內急於沽貨套現。

9月三大辣招稅收入3.29億元，按月升約11.4%，共涉157宗個案，按月跌約22%；第三季總收入11.87億元，按季跌約49%，個案552宗，按季減少25%。

業界指出，施政報告將於本月25日公布，雖然早前有官員對「撤辣」的態度似有軟化，但市場始終未知內容及時間。而現時各發展商亦似靜待施政報告會否推出利好樓市消息，至今仍未有全新大盤落實推售日期，因此，即使本月底前能有大盤開售，估計所得辣稅收入也難趕及全數於本月入賬，本月辣稅收入相信也不會明顯增多。

（來源：大公報A15：經濟 2023/10/12）