按證減辣千萬元樓花借九成　每月供款近4.5萬

（香港文匯報 記者 黎梓田）香港特區政府繼7月初放寬住宅現樓按揭保險封頂位後，昨日再放寬住宅樓花的按保計劃，以回應市場需要。按揭證券公司昨宣布修訂住宅樓花的按保計劃，修訂後與已落成住宅看齊，之前樓花做按保最多適用600萬元或以下樓價物業，現放寬至3,000萬元樓價，其中1,000萬元的物業可做九成按保。新措施作用是讓新盤買家即供「上會」，消除採取其他付款辦法或因樓價下跌而需「抬錢」、無法上會的風險，惟須留意壓力測試的要求及每月供款大增，以及加息風險，如買1,000萬元的樓花並借足九成，每月供款將近4.5萬元，買家月入須達9.3萬元。

樓花按保計劃修訂後，價格為1,000萬元或以下的合資格住宅樓花，最高按保成數為九成；樓價為1,000萬元以上至1,500萬元的，最高按保成數為八成或以按揭貸款上限900萬元，以較高者為準；價格為1,500萬元以上至3,000萬元的，最高按保成數為七成或以按揭貸款上限1,200萬元，以較高者為準。而修訂前，按保計劃只能為物業價格600萬元或以下的樓花住宅提供按揭保險，現時放寬後的按保計劃同時適用於住宅現樓及樓花。

不包括「舊契」重建項目

經上述修訂的合資格準則，將適用於昨起(9月22日)或以後簽訂臨約的自住物業的相關樓花按揭。至於所謂「合資格樓花」則包括要求屬於預售樓花同意書以下項目，亦即是俗稱「舊契」的重建項目不包括在內，並且需要是12個月內落成。而倘若物業未能符合上述要求，按證公司會因應風險因素個別考慮。

不過，買家需注意供樓開支。以買1,000萬元樓花為例，借足九成、貸款期30年、按息4.125厘，連同月供保費，每月供款達44,709元，壓測最低要求為93,420元。如日後再港P再加0.125厘，則供款增至45,381元，壓測最低要求升至94,667元。

在今次調整前，於按保計劃下，600萬元樓價以下的樓花最高只可借八成按揭，貸款上限為480萬元；400萬元或以下最高可借九成。正因為以前樓花按保的適用樓價過低，以致不少新盤買家無奈採用發展商的高成數按揭或採用建築期付款方案（建期）入市，從而不時出現無法「上會」等情況。

即供免卻「抬錢」上會風險

建期付款方案，是買家待樓宇落成時，即是到「現樓」時才上會的付款辦法，這是因應之前高樓價按保計劃只適用於現樓的做法。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明昨指出，今次樓花按保成數的樓價上限放寬後，買家可即時上會申請高成數按揭，避免日後上會遇上估價不足的問題。對於剛好在措施之前以建築期付款計劃入市樓花的買家，曹德明補充，有個別發展商願接受買家轉為即供計劃，但需視乎情況而定。

中原按揭董事總經理王美鳳亦指，現時部分樓盤樓花期長達30個月，若然樓宇接近落成時，當時樓價已較買入單位時回落，有關單位或會出現估價不足情況，導致建期買家未能獲銀行批足按揭成數，買家便需要補付首期差額才可成功完成交易。

即供折扣較多　鼓勵買家入市

王美鳳認為，放寬按保適用範圍至樓花與現樓看齊，可進一步幫助買家自置物業。新盤按保用家無需再基於原有按保限制而局限於選擇建期付款方法，讓一些希望選擇即供付款方法的買家可透過按保享有同樣之高成數按揭配套，並免卻承擔長樓花期估價有機會調整之風險，以及可享較高樓價折扣。這是由於即供付款方法的樓價折扣一般多於建期，差距一般多達樓價之3%至5%，個別更高達6%至10%。雖然選用建期方法的樓價折讓較少，但用家無需即時供樓支付按揭利息，兩者各有利弊。

發展商紛推中秋優惠去貨

為加快去貨，發展商紛紛夥拍地產代理推中秋優惠吸客。佳明集團營業及市務總監馮倩平昨日表示，已屆現樓的土瓜灣明雋新增「720天先住後付付款計劃」，並於周日起生效；即日起經美聯物業購買11樓A及B單位，分別可享10萬元及18萬元的「中秋佳節尊貴傢俬賀禮」。

明雋睿峰各送萬元禮券

她指出，上述計劃的買家只需繳付樓價5%作首期，並於簽署臨約60天內繳付樓價1%，即合共6%樓價，便可先行入住。同時，該盤取消「雙倍便捷折扣」及「築繫人心折扣」合共3%折扣，改推限時折扣優惠，於本月24日至30日購入單位可獲額外3%折扣。在優惠期間，120天付款最高折扣為樓價19%，而720天先住後付最高折扣則為16%。項目至今累售22伙，套現逾1億元。

另一邊廂，鼎珮持有的長沙灣睿峰亦夥四大地產代理行推出「月圓中秋送大禮」優惠。即日起，透過指定地產代理簽署臨時買賣合約的首名買家，可獲贈百貨公司、家電、旅遊及傢俬禮券，每項價值8.8萬元。

鼎珮董事總經理陳玉成表示，睿峰自2月初接手以現樓推售以來，累沽94伙，套現逾10億元。目前尚餘131伙，市值約18億元，已盡推市場發售，包括本周六起以招標發售的45伙。他認為，今年樓市表現波動，美聯儲一如預期不加息，滙豐亦未有加P，料息口快見頂，相信樓價已見底，估計全年樓價升6%至8%。據了解，為刺激代理加快銷售，業主年初以來以高佣促銷，佣金由最初的10%加至最近的20%，避免直減樓價。

名日‧九肚山洋房平逾17%

長實旗下油塘親海駅I及II亦夥拍美聯推出優惠，即日起至10月底，經該行購入單位的首5名買家，可獲贈傢俬禮券，每個價值1.76萬元。另外，長實旗下沙田九肚名日·九肚山以2,100萬元招標售出5號洋房，面積907方呎，呎價23,153元。資料顯示，洋房曾於2021年4月以2,548.7萬元售出，惟買家本月終止交易，最新造價較逾兩年前低17.6%。長實營業經理詹勳榮指出，集團正積極考慮加推分層單位。

文曜加推 3日16宗成交

其他新盤方面，建灝地產旗下九龍城文曜繼本周三加推出4伙一房單位後，昨再加推4伙兩房B單位，扣除最高25%折扣，折實價1,054.8萬元至1,212.7萬元，折實呎價16,229元至18,658元。該盤開售至今3日，21伙單位已獲意向買家預留及選購，截至昨晚8時，已錄16伙成交，成交價598.8萬元至1,930.9萬元，呎價15,730元至21,360元，套現1.64億元。

（來源：香港文匯報A04：要聞 2023/09/23）