加息周期｜加息後首新盤應市　低開兩成吸客

（大公報 記者 梁穎賢）本港銀行加息後，首個開價的恒地位於紅磡新盤BAKER CIRCLE·GREENWICH，在息魔壓力下無奈低開，首批價單56伙，折實平均呎價逾1.89萬元，較首兩期低出10%至20%，折實入場費367萬元，較第1期賣平足足100萬，平均呎價及入場費皆平絕必嘉坊系列，項目最快下周發售。另外，長實油塘親海駅II，敲定下周開價，首批約132伙。

BAKER CIRCLE·GREENWICH首張價單涉及56伙，實用面積215至490方呎，價單定價408.7萬至1006.1萬元，呎價19009至22643元，即供最高10%折扣，折實367.83萬至905.49萬元，折實呎價17108至20379元。

上述56伙折實平均呎價18928元，對比2022年6月推出的第1期必嘉坊·曦匯及同年11月推出的第2期必嘉坊·迎匯，首批折實均價各23888元及21238元，GREENWICH分別平20.8%及10.9%，平絕必嘉坊系列首批單位。

恒地：定價已反映加息因素

個別單位的入場費大幅低約兩成。GREENWICH首批銀碼及呎價最平為6樓C室，實用面積215方呎，開放式戶，向東北，折實367.83萬元，折實呎價17108元。比較迎匯首批的6樓A室開放式，實用面積222方呎，向東南，折實458.82萬元，折實呎價20668元。兩單位售價已相差約91萬元或19.8%。再與第1期曦匯入場單位6樓E室比較，折實價466.83萬元，折實呎價23110元，今期開放式單位的入場費，約逾一年賣平1球或21%。

據中原資料顯示，同區一帶新晉屋苑近期二手平均呎價介乎18528至20996元，GREENWICH貼近或平過同區的二手價。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，GREENWICH開價已反映加息因素，比系列第2期平均約有5%折讓，形容屬「超級優惠價」，坦言相關開價與心目中尚有相當距離，冀藉此引起市場關注，其中24伙折實價低於500萬元，本周六收票，最快下周開售。

對於本港再加息，林達民認為，困擾樓市的最壞消息已盡出，息口將近見頂，未來極具反彈潛力，認為現時屬入市良機，又指市場多數已消化加息因素，有信心購買力充裕的買家會入市。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，GREENWICH首批開價較同系去年11月時首批均價低10%，亦與同區新晉二手屋苑有5%至8%折讓，可見今次售價極具吸引力，相信已計及加息因素，加上今期入場費低於400萬元，是3期中最低，料可硬撬二手甚至居屋客，首批單位有望全數沽清。

長實營業部首席經理郭子威表示，親海駅Ⅱ敲定下周開價，首張價單涉及約132伙。對於美國昨日加息0.25厘，本港大型銀行隨即加息0.125厘，他認為美息走勢進一步趨向明朗化，相信現時加息力度能夠遏低通脹，惟短期本港樓市交投量難以增加，待市場消化壞消息後，料中長期增長力度較佳，預計本港經濟增長5%。

代理料掀新一輪減價戰

聯儲局議息後加息0.25厘，本港多間銀行宣布加P息0.125厘，陳永傑料將掀起新一輪一手減價戰，相信下半年開售新盤售價會非常吸引，最終買家受惠，現時可算是買家尋底的好時機。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，聯儲局議息結果一如預期，惟關鍵未有明確表示加息周期是否已經完結，息口走勢仍然難以預測，不排除至少再加一次息，為樓市添上變數。

樓價連跌兩月 專家：調整未完

銀行加息周期未結束，本港樓市承受的下行壓力越來越大。差餉物業估價署公布的最新私人住宅售價指數，6月份報349點，連續兩個月回落，累跌約1.47%。今年首4個月約有5.83%升幅，上半年升幅收窄至4.27%。業界普遍認為，下半年樓價會平穩向下。

該售價指數在去年下跌逾15%後，今年首4個月受經濟疫後復常及通關消息帶動連續反彈4個月，累升約5.83%，但後勁乏力，5及6月即掉頭向下，樓市跌勢相信是由中至大型單位跌價拖累。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，銀行持續加息，令市場對後市更為觀望，下半年樓價呈下跌趨勢已是不爭事實，且會抵銷上半年的升幅。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，高息環境及新盤量積壓，發展商下半年料減價賣樓，樓價有機會下跌。

高力香港研究部主管李婉茵相信下半年市場仍籠罩着加息陰霾，導致樓市成交持續牛皮，樓價跌幅擴大，全年樓價最終只升約1%至4%。

住宅租金連升五個月

樓價向下，但私宅租金指數卻表現不俗，6月份報181.1點，連升5個月，上半年累升約3.19%，創6年來最大的半年升幅。業界相信是因為加息影響購買力及市場睇淡後市，部分準買家轉買為租；高才通計劃、內地學生來港讀書都帶旺租務市場。

鮑威爾：今年不可能減息

美國聯邦儲備局主席鮑威爾在議息後表示，9月再次加息或維持利率不變，要取決於經濟數據，但他卻斷然表示，今年不可能減息。鮑威爾發言後，聯邦基金利率期貨變化不大，仍有80%投資者估計9月將暫停加息。芝加哥聯儲局觀察工具亦顯示，9月維持利率不變的機會達八成。

聯儲局在周四加息0.25厘，是過去12次會議中，第11次加息，並把利率加至22年以來最高。聯儲局會後的聲明表示，聯邦公開市場委員會（FOMC）將繼續評估最新的數據，才決定未來貨幣政策，言論與6月份聲明大同小異。

雖然近期通脹放緩，加上經濟數據疲弱，將有可能令儲局官員停止加息，但鮑威爾在議息後的記者會上，卻未有表明9月份會繼續加息或是維持利率不變。鮑威爾在會上指出，儲局仍然專注於觀察未來數據的完整性，尤其會特別留意經濟是否進入低於趨勢水平的增長期，如果是，他認為通脹會回落。他又指，通脹從去年高位回落，又未對經濟造成嚴重的損害，是正面的發展。

自從6月13至14日的會議後，通脹數據一直低於預期，但儲局官員還未願意改變鷹派立場。鮑威爾重申，9月份加息與否要視乎經濟數據。同時他指出適當時候會減息，但將不會在今年內。

歐央行加息1/4厘符預期

另外，歐洲央行昨晚公布7月議息結果，三大主要利率加息0.25厘，符合市場預期，即主要再融資利率升至4.25%、邊際貸款利率為4.5%、存款便利利率升至3.75%。議息後歐元先升後回軟，兌美元報1.1水平。歐央行議息聲明表示，預期通脹今年餘下時間會進一步下降，但在一段長時間內維持在目標水平以上，管委會將致力確保通脹逐步回到2%的中期目標。

（來源：大公報A3：要聞 2023/07/28）