趣味樓市 地產術語篇·1｜地產行內術語　你又知幾多？

（大公報記者 林志光）地產業是本港經濟重要支柱產業之一，經過多年發展及時代演變，一如其他行業，逐漸衍生出一套行內術語及專有名詞。這些用語，部分雖略嫌粗俗，不過生動傳神、幽默有趣，亦體現粵語的活潑鬼馬。由於術語繁多，加上不少如樓花、樓書、價單、凶宅、鑽石廳、納米樓、牙籤樓、大細訂及撻訂等用語已廣為人知，在此不再贅述，此篇《趣味樓市》會分兩集，從置業者的角度，介紹與他們息息相關但可能一知半解的地產術語，方便將來睇樓或買樓時，容易了解和溝通。

新盤市場

發展商推售新盤前，會上載售樓說明書（樓書）及價單，詳細列出樓盤資料、推售單位的面積及售價、銷售條款及其他注意事項，這些資料有正式的名稱，不過業界自有一套術語，既簡單又傳神。

面價：價單價　光豬價：折實價

自從2013年一手私人住宅銷售條例生效後，發展商賣樓前一般會公布推售單位的價單，列明當中的售價或訂價，這便是「面價」。然而，發展商為吸引買家，通常會提供多項優惠，例如即供期付款、建築期付款、發展商會籍折扣等，扣除所有優惠後，直接寫在買賣合約內的成交價，便是「光豬價」，亦即「折實價」。粵語中，「剝光豬」形容脫掉全身衣褲，赤裸示人，「光豬價」便是借用此意思。

不過，個別情況下，成交價也不等於「光豬價」，部分發展商或在成交後，才向買家提供現金回贈，此便不會反映在成交價內。

麵粉價：地價　麵包價：單位售價

「麵粉價」是指發展商買入地皮的地價，如同麵粉一樣，是原材料的成本價；「麵包價」則是單位的售價，即買入地皮經常多重工序建成的樓序，如同麵粉加工製成麵包。

一般情況下，「麵包價」是製成品，必然貴過「麵粉價」；但遇上經濟逆轉，樓價下跌，發展商被迫蝕本價賣樓，便會出現「麵粉價」貴過或與「麵包價」相若的現象，最經典例子是1997年3月金融風暴前，信和置業（00083）牽頭財團以118.2億元投得小西灣藍灣半島現址地皮，計及增加後的地積比率，每方呎樓面地價（麵粉價）近4100元，但樓盤於2000年開售時，單位呎價（麵包價）僅4000餘元，個別更低至3500餘元，即代表未扣除建築成本及利潤，發展商已「蝕大本」。

入伙紙｜滿意紙：交樓入伙許可

「入伙紙」正式名稱為佔用許可證（Occupation Permit），由屋宇署發出。簡單而言，只要樓宇依足建築規劃及防火等條例興建，完工後經驗收合格，適合居住，便可獲發入伙紙。

至於合約完成證明書（Certificate of Compliance，CC）及轉讓同意書（Consent to Assign，CA），坊間一律統稱為「滿意紙」，由地政總署發出，獲批的時間一定後於入伙紙。新批地契的土地，發展商必須取得「滿意紙」才可交樓，舊契重建項目則只須取得「入伙紙」便可。

預計關鍵日期：落成交樓時間

大家閱讀樓花盤的樓書時，會發現項目資料部分有「預計關鍵日期」一詞。這個日期是發展商預計所賣樓花盤落成交樓的時間，會寫在買賣合約之內，如發展商未能依時交樓，除非有充分合理的理據，否則便要給予買家賠償，買家甚至可以要求取消交易。

近年最著名例子有新世界（00017）旗下大圍站上蓋項目柏傲莊Ⅲ，於2021年7月因建築質量問題而須拆卸重建，當時發展商預計關鍵日期會推遲9個月，至2024年3月，但其後工程因疫情及天氣影響，於去年8月宣布預計關鍵日期再推遲12個月，至2025年3月。新世界就延遲入伙向買家提出全新補償安排，買家可獲一筆過額外津貼連利息。

新盤代理

地產代理競爭激烈，即使交投反彈，但平均每月約5個經紀爭1張單，僧多粥少之下，同業之間互相比拼，力爭客戶，衍生出「打盤」、「街霸」這些術語。

打盤：代理行比拼爭客

發展商推售新盤，都會委託代理找潛在買家，中大型的地產代理行一般安排一批經紀主力負責一個地區的樓宇買賣，如屯門區有新盤發售，屯門區或新界西地產代理便是主區，意指主戰場，各代理行的主區代理會做好銷售部署及搵客策略等，務求取得佳績，打低對手，此便稱之為「打盤」。

街霸：街上撈客的代理

每逢樓盤推出，銷售處及示範單位展覽廳附近有大批代理，在街上、商場或港鐵站口拉客，早年更有部分代理衝出馬路向司機推銷樓盤，該些代理被謔稱為「街霸」。有時候，代理為了爭客，初則口角，繼而動武，甚至演變成群毆。此等不僅有損代理形象，更會被地產代理監管局及發展商處分。

發展商按揭計劃

發展商為了降低買家首期負擔，推出高成數按揭，並以寬鬆的審批作招徠，最初大眾稱作「呼吸Plan」，及後又進化為「滴滴金」及「白食白住Plan」。

呼吸Plan：高成數按揭

「呼吸Plan」指由發展商旗下或夥拍的財務公司，為買家提供七成至九成的高成數按揭貸款計劃。由於財務公司主理，審批寬鬆，買家毋須經銀行審批，亦多數不用入息證明及壓力測試，仿似只要有呼吸就能上車；又或者買樓好似呼吸這麼容易。

此類貸款的按息較高，發展商旨在為買家籌資提供過渡安排，首2、3年的息率較低，過渡期完結前可轉按。

滴滴金：月供首期

「滴滴金」又稱做「滴滴仔」，簡單而言是「月供首期」，將首期分期支付。

買家如選擇建築期付款計劃，發展商在賣樓後，一般會收取樓價10%至20%的首期。買家在簽署臨時合約時先支付樓價5%後，首期餘額容許以月供或季供的方式分期支付，此一點一滴的付款，即形象化稱為「滴滴金」。至於樓價餘款則在入伙交樓時支付。

白食白住Plan：先住後付

「白食白住Plan」是吸引買家購入一手現樓的方式之一。發展商提供長達2至3年，甚至5年的長成交期付款計劃，在收取買家首期後，容許其入住單位，其間毋須供款或繳交佔用費，只需負擔管理費、差餉及地租等支出。如買家是投資者，可將單位出租，收取租金，此謂「白食」；如買家是自用，則是「白住」，直至到期成交為止，才需要上會做按揭。

契 約

買樓保值的投資概念，早已在華人社會裏根深蒂固，父母與子女或夫婦等不時會聯名買樓，希望作為給下一代或另一半的生活保障。聯名物業在法律上主要分兩類，分別是聯權共有，俗稱「長命契」，以及分權共有，俗稱「半契樓」。

長命契：業權聯權共有

聯名買入物業的共同持有人，即使業權分布未必均等，但就對物業所作的任何決定，如出租或出售等，都必須獲得全部共持人的同意，方可進行；另共持者亦不能以遺囑方式處理聯名物業的權益。而當有共持人死去，其權益會自動過戶至其他在生者，直至最後一位在生者，便可承受物業全數業權，故俗語便稱之為「長命契」。

半契樓：業權分權共有

每個持有物業業權的人，均可分開享有及處理彼此所佔權益，包括出售及抵押借貸等。雖各持份者的權益佔比或不同，但都可使用整個物業。如只由兩人各持一半權益，俗稱「半契樓」；多於兩名聯名人，便俗稱「碎契樓」。

市場還有分契樓及無契樓。分契樓即是把物業分割後，各有獨立業權。無契樓即樓契殘缺不全甚或遺失的物業。

樓 宇

港人一擲千金買安樂窩，事前要做足工夫，小心買了「化妝樓」，外表亮麗，內有「隱疾」。另外，不少人希望購得海景單位，其海景的觀景闊度有不同叫法，你又知幾多？住宅頂層叫頂樓，頂樓之下一層為什麼叫作「鳳凰樓」呢？

黑廁：浴室無窗

「黑廁」是浴室及洗手間無可開關的窗戶，只是靠中央抽氣系統通風。此種仿如酒店的浴室設計，是近廿年來特區政府因應建築技術進步及提倡環保建築後，修訂相關建築條例的結果。浴室設有窗戶，則叫「明廁」。

鳳凰樓：頂層之下一層

「鳳凰樓／鳳凰層」是指大廈頂樓之下一層的單位。市場對此層單位的名字來由有不同解說，其中一個說法是因頂樓天台經常日曬雨淋，容易受熱及有較大的滲水風險，而且不少市區舊樓早年因受到舊啟德機場的高空限制，發展商建樓時為了用盡高度限制，不得已把升降機機房設在頂層，令到頂樓單位住戶，要步行樓梯才可歸家，例子包括紅磡黃埔花園、荔枝角美孚新邨、土瓜灣欣榮花園等。因此，頂樓之下一層的單位，既無頂樓的缺點，又享有與頂樓大致相同的景觀，突顯其如鳳凰般矜貴，樓價亦相對頂層單位為高，故稱之為「鳳凰樓」。

至於形容樓宇形狀或屋苑規模有牙籤樓、蛋糕樓、屏風樓、粟米樓等。

海景：各類景觀俱不同

代理界有多種形容單位海景的用語。「凸海」的海景最為寬廣，因為單位凸出於周邊物業之中。「凹海」則因單位周邊有物業，兩邊海景被遮擋。「罅海」比「凹海」的景觀更窄。「一線海」是指只能在前方兩幢大廈之間的縫隙中，透出糼細如一線的海景。樓價亦現實反映海景價值，「凸海」單位最貴，「凹海」緊隨其後，「罅海」及「一線海」再次一等。

化妝樓：裝修掩飾瑕疵

二手業主及一些投資者，部分在出售物業之前，會花一小筆金錢為單位簡單翻新或裝修，務求盡量掩飾單位瑕疵，甚至單位如漏水、石屎剝落或鋼筋銹蝕等結構問題，令單位「睇落靚靚仔仔」，容易打動買家芳心，該些物業便俗稱為「化妝樓」。

五門歸心：五道門向廳

泛指單位間隔上沒有玄關走廊位，大門、廚房門、廁所門、兩間房的房門同朝向客飯廳，此類單位便謔稱為「五門歸心」或「五鬼拍門」。其他對單位間隔的術語還有眼鏡房、鑽石廳、日字廳、呂字廳及飛機則等。

（來源：大公報A17：經濟 2023/04/24）