樓價有序調整　不能貿然「救市」

文／艾華斯

差餉物業估價署早前公布數據，指8月份私人住宅售價指數報368.2點，跌至3年半新低，按月跌2.26%，連跌3個月，創2018年12月以來最大單月跌幅，總結今年首8個月累跌6.52%。

在美國激進加息的陰霾下，本已深受疫情影響的本港樓市進一步受到加息的打擊，導致樓價跌幅擴大，預料後市仍然持續受壓。業界估計，9月樓價指數有機會再擴大跌幅至2.5至3%。若無利好消息，全年樓價累計跌幅可達10至12%。

雖然業界紛紛呼籲政府「減辣」、「撤辣」以「救市」，但房屋短缺、樓價長期高企已是困擾香港多年的深層次問題。筆者認為，如今樓價適度調整並非完全是壞事。

第一，眾所周知，香港房屋供應嚴重不足，造成供求失衡，致使樓價長期高企，與市民的負擔能力嚴重脫節。有調查指出，香港已連續12年成為全球樓價最難負擔的城市，去年本港樓價中位數對家庭入息中位數比率達23.2倍，相當於港人不吃不喝23.2年才能置業。

因為房屋供應不足，導致市場上出現所謂的「納米樓」、「龍床盤」和劏房等住房怪現象，實在已成為港人之痛。香港樓價遠超大部分市民負擔能力已是不爭的事實，即便近期樓價輕微回落，但對不少市民而言仍是難以負擔，房屋問題作為困擾香港多年的一個深層次問題，亦是特區政府當前急需解決的問題。

第二，香港樓價出現不正常的扭曲狀況，儘管過去數年香港受到黑暴和新冠疫情夾擊，樓價依然拾級而上，可見樓市的確存在泡沫，如今略微適度調整，有助樓市長遠的平穩健康發展。

第三，長久以來，樓價高企增加了外資在香港成立辦事處的成本，人才來港亦會考慮到居住環境和住房成本，調整後的樓市對吸引外資和人才來港工作有利，長遠可提升香港的競爭力，對推動經濟和創新科技發展有正面作用。

不會出現「斷崖式」下跌

樓市適當調整對香港而言並不一定是壞事，關鍵是樓價不出現「斷崖式」下跌，危及整個經濟結構和金融體系的穩定性。香港目前不會出現這種問題。首先，香港對房屋存在實際的剛性需求，對樓市和樓價有一定的實質支持。其次，本港銀行體系一向穩健，銀行按揭比率一般已提高到五至六成，樓市波動對金融系統穩定性造成衝擊的風險不高而且可控。再次，銀行早前宣布加息八分一厘，加息後，以還款期30年計，每100萬元的按揭貸款，每月供款須增加66元，加幅尚算溫和，風險仍屬可控。

相反，如果特區政府貿然推出「救市」措施，會對市場釋出錯誤信號，最終令樓市再度飆升，令房屋問題更加積重難返。更何況，政府一貫的施政方針是增加房屋供應、穩定樓價，讓市民能夠以更可負擔的合理價格置業，若另一方面又「減辣」、「撤辣」，不免予人「托市」的感覺，讓人覺得政策自相矛盾。

房屋問題是政府施政的重中之重，是民生最重要的課題之一。行政長官李家超即將發表任內首份施政報告，相信增加土地房屋供應將會是其中一個重點。市民期望特區政府能釋放更多可用土地，提速、提效、提量，加快建屋，增加房屋供應，並全力推進北部都會區和交椅洲人工島發展，切實解決港人的住屋問題，為香港的社會穩定和長治久安打下堅實的基石。

（來源：大公報A10：評論 2022/10/07）