棕地解構4｜棕地車場工場 專家倡改「上樓」
香港即時
2022.09.28 08:17:11
字號：
（大公報 記者 周揚、趙明新<文> 李斯達<資料> 凱楊<圖>）發展棕地程序經規劃、收地、協助棕地作業者遷置，包括安置棕地作業、考慮工人生計及原區就業。大公報記者日前到洪水橋／厦村新發展區一帶了解，發現有營運的棕地除擺放貨櫃外，更多露天用地擺放數百輛私家車，土地資源未盡用。規劃署2019年相關棕地研究顯示，車輛維修及相關行業、泊車使用中的棕地面積共約242公頃，比物流業更多，政府建議將上述行業遷至特別設計的多層樓宇。
業界表示，多層樓宇可安置部分受影響的棕地作業者，但政府要提供可行的優惠方案，吸引發展商及棕地作業者。規劃署前署長凌嘉勤表示，考慮到土地、建築及操作三方面成本，「政府貼錢起多層樓宇，起好外判營運，若干年後畀返政府，這些政策是不是在這環境下可以考慮？」
根據政府2018年擬議多層樓宇研究，顧問建議在多層樓宇的地庫或天台位置提供充足的車輛停泊設施，亦會於樓宇內提供充足的貨物裝卸台位及車輛等候區，並已將洪水橋新發展區約37公頃土地劃為「其他指定用途」註明為「物流設施」。發展局最快明年公開招標出售第一幅相關土地，以發展物流及汽車維修行業為主幹、兼容其他合適用途及受收地影響的棕地業務經營者的多層工廈，而有關的賣地條款、營運方式、租金要求等，暫未披露進一步資料。
業界：要預位泊重型車
大公報記者日前到厦村一帶走訪，一名露天貨櫃場經營者表示，厦村路、田廈路一帶均被政府劃入發展範圍，「希望都可以幫吓我哋安置另一處開工，自己邊度可以搵到同而家一樣大的地方擺貨櫃」，她認為政府發展多層工業樓宇的原意是好的，「但要考慮可行性，包括建築物係點樣設計，仲有租金會唔會有補貼，開門做生意最緊要有地同控制租金成本。」
記者再到屏廈路一帶多用途的棕地作業場，見到停泊數十輛重型車、擺放數以千計的標準貨櫃及各種建築材料，還有停泊約百輛私家車的停車場，一名起重車司機說：「起多層大廈，一定要預留空間畀重型車停泊。」
在元朗橫洲一間汽車維修公司工作的程先生說已收到政府的收地通知書，約幾年後要搬遷，職員指若汽車維修可搬入多層大樓，相信工作環境會比露天好，「但收地起樓都要時間，政府要做好搬遷支援，畀經營者在過渡期有地方開工。」另一名已接獲政府收地通知的洗車房負責人亦願意「上樓」繼續營運業務：「多層大廈的樓底要好高，而家係露天工作，搬到室內唔使日曬雨淋都係好。」
冀收地顧及生存空間
但亦有經營露天倉者不願被遷拆，新界露天倉經營者協會主席鄧坤盛表示，全港棕地分布零散，厦村棕地較集中，佔地達數百公頃，流浮山及坪山的棕地作業都只有百幾公頃，部分地方僅幾十公頃，要將這些地方集中來發展相對困難，「反觀如厦村這類棕地，便讓我們繼續做露天物流倉，對社會有貢獻，亦方便區內居民能在附近上班工作。」鄧希望政府收地要顧及貨櫃、物流等業界的生存空間。
根據規劃署2019年公布《新界棕地使用及作業現況研究》，可「上樓」的泊車、車輛維修等行業，使用的棕地場地平均面積3673.52平方米，比物流業的3323.93平方米更大。
規劃署前署長凌嘉勤表示，多層工廈不是新事物，常見於貨櫃碼頭後勤區，「貨車駛入大樓裝貨卸貨，起多層工廈在技術層面做得到，過去係大企業去做，而新界棕地經營者多係中小微企，點去做政府正進行研究，規劃上已預留土地可容納大型經濟作業的建築物。」洪水橋最早期收地發展部分，「其實收咗棕地，可以用來容納地方起多層工廈，再去將其他棕地納入，再去清拆其他棕地，去做城市發展，機制如何做要政府去諗，要有創新思維，過程並不容易。」
專家：建成可外判營運
談及成本，凌嘉勤說在土地、建築及操作這三方面成本，「要睇政府政策目標係咩嘢，政府一直話無高地價政策，啟德運動場負地價，政府貼錢起，起好畀企業營運，若干年後畀返政府，這些政策係唔係在而家經濟環境之下可以考慮？相信政府正在研究，稍後會有公布。」
地政總署前署長劉勵超表示，發展棕地速度慢的原因之一，是棕地作業者中74%為租客，他們希望能在政府收地後，搬往新址方面能「無縫交接」，即毋須臨時過渡，「但政府在未有多層工廈或產業園落成前能安排得到嗎？一個辦法就是先收『不交吉』地，作業者繼續經營及交租給政府。」
部分行業難搬上樓 議員促供地安置
工程界立法會議員盧偉國表示，多層工廈可解決部分因收回棕地而受影響的作業者，如泊車行業，惟業界憂慮多層工廈的總面積低於受影響棕地的總面積，「唔係所有棕地作業都適宜搬遷至多層工廈，多層工廈唔可能容納晒所有棕地作業，政府搞多層工廈同時要從多方面考慮其他作業者。」他認為，政府發展棕地時，須顧及相關棕地的經濟活動可持續發展，現時不少棕地被用作中流作業，政府亦要提供土地，讓其他棕地作業可安置，如拖頭、大型建築機械等。
盧偉國續說，興建多層工廈亦要考慮成本，「樓底要好高，所以多層工廈唔似其他樓宇會起好多層，發展商會否參與會考慮經濟效益，作業者亦會考慮租金，政府在呢方面要諗多幾步。」他指20多年來未有開發新的土地，如今以改變土地用途來拓展用地，「政府要從多方面考慮，之前發展新市鎮，除起屋解決住房問題外，亦要提供就業機會，如發展沙田時在大圍、火炭解決就業問題；發展元朗則有元朗工業邨，同樣發展棕地時亦不可不考慮安置就業問題。」
利用發展契機 吸納勞動人口
社會企業家、「要有光」創辦人余偉業表示，棕地作業者大都是基層市民，以規劃署2019年數據顯示新界營運的棕地提供約52110個職位。他說，曾接觸棕地上的製冰工廠，得知建築物料包括石屎，需要冰塊冷藏，另一些中微企的工廠，包括機械配件，都是提供鐵路維修緊急需要用的配件，棕地作業的後勤工業是有需要存在，後勤工業體系支援高科技等工業；故他希望政府利用發展棕地的契機，有系統地整體規劃棕地工業中心，吸納勞動人口及中小企，達至三贏局面。
有指部分棕地作業可「上樓」搬入特別設計的多層工廈，雖可讓棕地作業繼續運作，但因租金提升，增加營運成本。余偉業建議，政府有相關配套政策協助轉型，或透過補貼等過渡性特惠租金，協助棕地工業過渡。盧偉國則認為，補貼興建多層工廈或提供租金補貼會牽涉公帑，政府要謹慎考慮，以免被人誤解為「只係補貼指定行業」。
多層樓宇發展模式方案 今年內出台
現時棕地佔用大面積的露天經營模式，未能有效運用土地資源，亦難以持續發展。政府在洪水橋／厦村及元朗南新發展區分別預留約61公頃及11公頃土地，作為物流設施、港口後勤、貯物及工場等用途。72公頃的土地，大部分將會用作發展多層工業樓宇，只有少量預留作露天作業場地。政府今年內為首批多層樓宇用地的發展模式制定方案，配合該批用地預計最快可於2023年完成工地平整。
預計最快明年完成工地平整
根據規劃署2019年公布《新界棕地使用及作業現況研究》，棕地作業願意「上樓」不足3成，但逾6成願意搬遷至產業園。該問卷調查訪問3420名持份者，當中有11%人表示其作業適合搬遷到其他類型的作業場地，當中61%人選擇「產業園」、27%人選擇「特別設計的多層樓宇」。至於鼓勵棕地作業搬遷至特定地點或樓宇的誘因，34%人選擇「提供特惠租金／租金津貼」，26%人是「提供足夠作業和貯物空間」。持份者亦關注有關租金和管理問題，指若租金較現時高，則欠缺吸引力；而管理應由政府主導，確保入場條件及提供的設施能滿足他們的需要。
新加坡為增加土地資源的價值，致力將舊工業區重建成高密度工業邨，以騰出部分土地興建房屋，新加坡政府認為重新發展工業用地，較填海造地更具成本效益。新加坡政府興建特別設計的多層工業樓宇作為重置選址，裕廊鎮管理局把重新發展工業用地的地積比率，由70年代的0.5提高至2.5，興建特別設計的多層樓宇，安置原先在小型獨立排式廠房經營的業務，其特色包括樓高五至九層，每層樓面的負荷量較大，樓底亦較高；貨車可經由坡道直達每層各單位，並設有上落貨區；以及專門為特定作業設計的共用設施，如在食品製造綜合大樓提供中央石油氣供應及自動氣壓廢物處置系統。
星洲提供租購優惠吸引重置戶
同時，新加坡會提供重置單位優惠租賃及購買條款，通常包括獲優先編配重置單位；如新綜合大樓的市值租金較現有處所為高，租戶可享最長8年的分段租金優惠；2至6個月免租裝修期；較長的租賃期，最長可達20年，而非一般的3年租約；及重置單位的買家可享3%至5%的樓價折扣，並按較短的30年租契計算的較優惠回售價格。
受影響經營者可獲金錢補償
2020年，政府表示未能在多層樓宇運作的受影響棕地作業者可考慮搬遷至新界其他地區劃作「露天貯物」的用地，發展局去年6月回覆立法會議員有關協助棕地作業者重置作業的問題，指棕地作業屬商業運作，政府會向受影響的合資格業務經營者作金錢補償，以支援他們遷置業務。以古洞北／粉嶺北新發展區第一階段發展為例，發展局會向受影響棕地作業者提供規劃和土地事宜上的意見，協調規劃申請的處理，以加快審批程序。
發展局表示，棕地作業者可考慮搬遷至新界其他地區劃作「露天貯物」的用地。以洪水橋／厦村新發展區為例，當局把棕地清理工作分期進行，減輕對業界影響。第一期清理工作只涉及約10公頃棕地，於去年首季起陸續進行。地政總署協助提供適合作露天貯物／工場等作業的空置土地，以短期租約方式招標租予部分受影響的業務經營者。2020年12月，地政總署以短期租約方式推出三幅分別位於元朗和粉嶺的土地，優先讓受相關政府發展項目2022年或以前收地及清拆行動影響的合資格棕地作業經營者招標承租。
（來源：大公報A5：要聞 2022/09/28）
相關報道：
棕地解構1｜違法棕地開貨櫃場斂財20年 凌嘉勤：「罰錢當交租」
評論