加息未到盡頭　樓市撈底宜忍手

（香港文匯報 記者 黎梓田）香港特區政府日前宣布對外放寬入境限制推「0+3」措施，加上金管局下調壓力測試要求，由現行的按揭利率假設加3厘減至加2厘，皆似是對樓市帶來支持作用，不少用家及投資客更加心大心細想「撈底」。在美國加息以及港府出招穩定樓市後的首個周末，有代理指睇樓量大約上升兩成，惟買賣雙方期望差距擴大，十大屋苑成交量仍維持與上周相若，僅得10宗的水平。最近新舊屋苑樓價表現略有差距，不少傳統屋苑跌幅比起新晉屋苑跌幅更大更深，有樓市專家認為，加息潮「未到盡頭」，目前仍未是撈底良機。

據香港文匯報記者追蹤傳統十大屋苑以及新晉十大屋苑的呎價所得，發現傳統十大屋苑由年初至今的呎價，平均跌5.3%，比起新晉十大屋苑的平均跌3.6%為高。而傳統屋苑呎價跌幅較大有麗港城、淘大花園及嘉湖山莊，而新晉屋苑中跌幅較大有嘉亨灣及瓏門。

屋苑跌幅　傳統較新晉更勁

另據利嘉閣地產研究部數據所得，8月全港50指標屋苑的加權平均實用呎價報14,398元，跌勢加劇，較7月的14,872元再挫3.2%，更創下逾3年半新低。至於今年首8個月，樓價亦較上年底的15,358元累跌6.25%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，政府於上周五出手救市，金管局公布下調壓測要求，對睇樓量有刺激作用，上周末睇樓量較前周多出大約兩成，惟業主得知消息後態度轉硬，形成買賣力量拉鋸，因此估計本周末成交量不會明顯上升，預料十大屋苑成交量維持在10宗的水平。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，本港對海外實施「0+3」入境措施，的確會對香港經濟有提振作用，但不會立即對樓市有很大正面作用，始終香港經濟仍然較為疲弱，而傳統屋苑因樓齡較大，所以受歡迎程度也會降低，加上新一代家庭也比較喜歡有會所設施，因此傳統屋苑跌幅較新屋苑大。

張翹楚也認為，金管局雖下調壓力測試要求，的確能抵消加息對上車及換樓人士的壓力，但始終美國加息仍令家庭負擔以及銀行風險有所增加，最重要的是經濟大環境以及息口走勢，因此估計金管局此舉會刺激住宅成交量，但對於住宅物業價格難有明顯提振作用。

張翹楚指，認同目前的十大屋苑「名單」需要調整，因為傳統十大屋苑不代表是最受歡迎，成交多的原因是它們座數多、單位多；有一些屋苑即使座數較少，但成交仍然比較多，建議這些屋苑可以加入十大或者二十大屋苑之列，作為樓市參考。

觀望居多　購買力仍未乾涸

對於最近個別新盤「零成交」，主要是由於港人對於美國加息抱有觀望心態，所以推遲入市，並非代表購買力乾涸。投資的話，他建議市民入市半新盤會較理想，因為到下一手買家，會較容易承造25年或者30年貸款，其吸引力也會反映在價錢上。不過加息風險始終難料，市民入市應量力而為。

利率上升　投資者轉做定存

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才表示，在今次美國加息潮下，估計本港樓市都是向下調整。他指出，目前樓市有兩大制約：第一是供款預算剛剛好的準買家，會因為今次加息潮而推遲入市決定。第二是持有物業作投資保值的業主，由於利率上升令投資回報減少，或會令他們把物業賣出套現把錢轉去銀行定期存款戶口賺取更高息率。

麥萃才指，除承造H按的業主之外，那些用P按入市的用家，將要承受銀行陸續上調港P而帶來的供款負擔。而根據美聯儲的口風，年內尚有超過一厘以上的加息空間，而本港銀行受資金成本壓力影響，亦將會跟隨上調按息，因此估計年內樓市走勢偏淡，而且樓市「尋底」不會這麼快出現，樓價下調將會持續至加息潮完結為止。

至於加息潮何時完結，麥萃才則認為，假設美國以目標為本，要對抗通脹的話，則利息要挨近通脹率，加息潮才會停止，目前亦難言加息潮何時停止。另外，傳統屋苑由於較多業主「供滿樓」，而半新屋苑則多數業主仍然供款之中，加上傳統屋苑業主多數在早期買樓，不論在什麼價位賣出都是賺，因此傳統屋苑業主較新屋苑有較大的減價籌碼。

傳統屋苑業主「腳軟」　劈逾一成吸客

香港文匯報記者發現傳統屋苑減價空間比起新晉屋苑高之情況，沙田第一城、太古城及康怡花園等近期更現不少跳價盤成交。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，大部分傳統屋苑業主議價空間由以往的5%至10%，增加至10%以上，但新晉屋苑議價空間仍維持在5%至10%。他指，美聯信心指數亦已連跌十周，反映業主放盤心態較以往大幅放軟。

港島藍籌屋苑減價套現

港島藍籌屋苑亦現大幅跌價個案。有代理指，鰂魚涌康怡花園D座中低層11室，面積509方呎，業主原本叫價680萬元，放盤數日即減價至630萬元，最終以600萬元將單位易手，折合呎價11,788元，成交價較2星期前一宗2房成交再平85萬元，創6年新低。原業主是在2009年3月以268萬元買入單位，但賬面仍獲利124%。

據滙豐及中銀估價，該單位銀行估值分別約666萬元及714萬元，亦即今次成交價低估值10%至16%。有代理表示，康怡花園9月暫錄6宗成交，平均呎價14,705元。

另外，附近太古城亦錄劈價成交。中原地產趙鴻運表示，銀星閣高層G室，面積719方呎，4月叫價1,490萬元，最新以1,238萬元易手，呎價17,218元。原業主2007年480萬元買入，賬面獲利158%。

其他地區亦減價不斷，美聯物業鍾家豪表示，荃灣區現約有50個減價盤，業主普遍有3%至5%議價空間。其中，叫價減幅最多來自荃灣中心9座高層C室，面積425方呎，連333方呎天台，最新叫價為550萬元，減幅12.7%。

新港城低層聞加息減4.8%

另外，世紀21奇豐物業莊瑞生透露，馬鞍山新港城G座低層2室，面積363方呎，開價620萬元，業主在美國加息後自動降價至590萬元。

新晉屋苑「求客」議價空間大增

早前不少睇樓客趁市況低迷出動尋覓心水盤，二手新晉屋苑不乏低價成交，甚至成為近年屋苑新低個案。中原地產吳倬霆表示，屯門瓏門3座低層C室錄得成交，面積596方呎，屬3房間隔，7月最初叫價1,038萬元，原業主最終增加議價空間，累減120萬元至918萬元，成功獲區內租客承接，呎價15,403元，低市價約一成。

瓏門3房累減120萬沽

原業主則於2012年10月以586.38萬元一手買入單位，賬面獲利57%。

其他地區，美聯物業陳國浩表示，大圍名城一伙3房套連儲物室單位錄得近期低價成交。陳國浩表示，名城2期第1座高層SA室，面積742方呎，原業主6月開價1,300萬元，最新接受現實劈價174萬元，以1,126萬元成交，呎價15,175元。

名城3房低見1126萬售出

原業主於2011年3月以780.5萬元購入，是次轉手賬面獲利44%。

中原地產凌活忠表示，本月促成荃灣環宇海灣6座中層F室成交，面積898方呎，叫價1,380萬元，買家議價一星期，最終共減90萬元，以1,290萬元成交，呎價14,365元，成交價見同類單位兩年新低。

投資者對本港樓市看法

伍冠流：大幅減售業主不多

資深投資者伍冠流對於樓價「觸底」說法不大認同，因為疫情還在持續，只不過數量在慢慢減少中。他認為，市民只能期望疫情受控加快點，然而看起來還有一段時間，而更大負面因素是近日美國加息幅度和頻率都加快，看來本港跟隨加息步伐是無可避免。至於金管局宣布下調壓測要求，他認為對樓市不會有多大的提振作用。對於全年樓價預測，因應美國加息四分三厘，看全年會跌四至五個百分點。

傳統屋苑來價低可劈價

傳統屋苑由年初至今的樓價跌幅，比起不少新晉屋苑跌得更深，看來傳統屋苑比新晉屋苑更加值得博，惟伍冠流也不認為是這樣。他解釋指，這是因為的確有一部分業主按捺不住，願意大幅劈價，原因是物業很久以前買下，來價很低，所以大幅度減價也不虧蝕。不過，願意大幅減售的業主不是很多，所以不見得傳統屋苑會比新晉屋苑更值博。

他又提到，最近新盤銷情欠佳，個別新盤開售出現「零成交」，這並不代表購買力已乾涸，而是形勢不比從前那種認購率有多少倍的情況。目前用家需求依然存在，只要發展商因應時勢，適時酌量減價就會牽動銷情。他指，投資的話建議買傳統屋苑，因為對於屋苑方方面面的現況都了解清楚，不容易出現出乎意料之外的問題。

王家安：通關復常可支撐樓巿

投資者王家安表示，近期二手蝕讓多屬於急放盤，而非整體供樓能力問題。由於須在短期內成交出貨，所以低巿價兩成蝕讓也是正常現象，但這類盤很大機會在外國全面恢復開關後便差不多「走晒」，要執這類平貨就要趁快。

王氏分析，待香港正式恢復正常開關時，來自內地和東南亞國家的購買力便會重新回來支撐香港樓巿。

發展商不願減價

談及一手時，王家安指，由於二手樓減價潮是由急讓盤帶動，效果屬短暫，所以發展商不會願意減價求售，令巿民的購買力通通轉往二手巿場，所以只反映目前香港樓巿正處於外國開關但本地封關的特殊情況，並不代表購買力乾涸。

湯文亮：下調壓測加「0+3」利好

紀惠集團行政總裁湯文亮表示，樓市最大隱憂是仍未完全解封，沒有新錢到來，而有能力買樓的港人亦早已買樓，不甘心買第二個單位要付15%印花稅，造成購買力大減，樓價下跌亦是正常。不過，金管局剛公布下調壓力測試要求，是非常好的做法，加上政府宣布入境「0+3」，相信會令樓市跌勢停止。

買傳統屋苑值博率比較好

湯文亮認為，隨着疫情受控，購買力增加，打算賣樓的人亦會封盤，有所謂明日解封，今日封盤，有能力而又需要買樓的人亦把握時機。

至於傳統屋苑的平均呎價成本較低，他認為就算減價較多亦不會蝕本，而且欠債比率較低，可以減多一些價，新屋苑就沒有這個優勢，所以買傳統屋苑的值博率比較好，呎價比較合理。

新盤回贈不高　代理「冇興趣做」

對於近期新盤銷情欠佳原因，湯文亮估計，以往新盤的回贈很高，所以代理「很落力」，不過現在回贈不高，代理「冇興趣做」。就算代理阿頭都唱淡樓市，迫地產商提高回贈，惟本土購買力已經乾涸，有能力買的人又不甘付15%印花稅，遂令情況如此。

（來源：香港文匯報A04：要聞 2022/09/25）