按揭壓測放寬　置業入息門檻降一成

（大公報記者 黃裕慶）香港金融管理局昨日向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試的要求放寬，由現時的3厘下調至2厘。有關調整適用於所有物業按揭貸款，即時生效。金管局發言人指出，放寬壓測是考慮到目前的利率環境和按息走勢，以及按息過往的長期平均水平，因應銀行風險管理需要的變化而作出的決定，「與逆周期宏觀審慎監管措施無關」。

金管局總裁余偉文周四（9月22日）就美國聯儲局的加息決定會見傳媒時，曾就壓力測試的要求作出回應，指金管局會持續監察市場情況，確保監管措施包括壓力測試能切合當刻的市場情況，如有任何改變會適時公布。事隔一日之後，金管局隨即作出調整。

百萬貸款月入要求低千元

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，是次放寬壓測比市場預期中來得快，部分原因是樓市交投疲弱及樓價下跌。此外，本港開始踏入加息周期，截至昨日為止，至少已有10家零售銀行宣布上調港元最優惠貸款利率（P），當中包括規模最大的滙豐、中銀香港（02388）、渣打香港、恒生銀行（00011）和東亞銀行（00023）等，令有意置業人士的入場門檻提高。

金管局副總裁阮國恒在昨日發給銀行的函件中指出，美聯儲自今年3月以來多次加息，累積加幅300點子。在本港，1個月港元拆息（Hibor）亦由0.3厘抽升至2.5厘以上，導致H按貸款觸及鎖息上限。

面對資金成本上升，他指銀行早前已經上調新造拆息按揭貸款的鎖息上限，近日更將最優惠貸款利率上調，金管局認為適宜將壓測假設利率上升的幅度，由現時的3厘下調至2厘，此水平已經足夠確保銀行按揭業務風險得到妥善管理。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指出，壓測要求放寬之後，每100萬元貸款額、30年期H按及P按（假設P-2.4）計劃之每月入息要求，將分別減少1039及1031元；新措施下同一份工資可借多一成，每1萬元工資由原來最多可借101萬元增至113萬元，等於每1萬元可多借12萬元。對於已購買一手樓盤，正等待建期上會的買家來說，尤其是利好消息。

專家：有助市民置業

市場人士普遍歡迎金管局放寬壓測要求。中原按揭董事總經理王美鳳說，金管局迅速回應市場變化，相信有助置業人士在加息期間作好預算及準備，亦可避免買家在按息上升時增加入市難度，對樓市起正面推動作用。

金管局提醒說，儘管調低壓測要求，市民仍須留意按揭利率有可能跟隨整體利率環境上升，市民作置業、投資和借貸決定前，必須小心評估當中涉及的利率和其他財務風險。

對於市場上有聲音要求檢討現行的樓市「逆周期」措施，金管局發言人回應說，近期樓市出現了一些調整，截至2022年7月，住宅樓價比2021年9月高位下跌5.5%，今年首8個月的成交量較2021年同期下跌38%。「雖然如此，現階段未能確認樓市已經進入下行周期」。金管局會繼續密切監察市場發展，因應樓市周期的轉變，在有需要時調整逆周期宏觀審慎監管措施，確保銀行體系穩定。

話你知｜壓力測試 確保還款能力

住宅按揭貸款中的「壓力測試」安排，是香港金融管理局在2010年引入，要求銀行在審批住宅按揭貸款時的一項要求，藉以評估借款人的還款能力。背後用意，是為了確保借款人能應付利率上升引致供款額增加的情況。

借款人過往向銀行申請住宅按揭貸款，一般只需符合「供款佔入息比率」不多於五成的要求。不過，由2010年8月起，借款人除了要符合上述要求之外，尚要通過多一重壓力測試，即在假設按揭利率較現水平上升至少2厘的情況下，借款人的供款與入息比率仍不高於60%。

及至2013年2月，金管局收緊對借款人壓力測試的要求，將按揭利率由現水平上升至少2厘調整為至少3厘。在維持了9年多之後，昨日又宣布回復為至少2厘。

中小行跟隨加P 渣打美元存息升至0.5厘

繼多家大型零售銀行周四率先宣布加息後，昨日再有多家中小型銀行陸續上調港元最優惠利率（Prime Rate）。截至昨晚7時為止，最少包括工銀亞洲、中信銀行（國際）、大新銀行、創興銀行、上海商業銀行和花旗香港。六家銀行同樣加息0.125厘，最新的港元最優惠利率同為5.375厘（見附表）。

工銀亞洲昨日公布，經審慎考慮經濟環境、資金成本、市場流動性及拆息水平等各方面因素之後，決定將其港元最優惠利率由5.25厘上調至5.375厘，加幅為0.125厘。同時，戶口結餘達5000元或以上的港元儲蓄存款利率，由0.001厘上調至0.125厘。有關調整由下周一（9月26日）起生效。

創興銀行亦宣布由昨日起，將港元最優惠利率由原來的5.25厘上調至5.375厘，同時上調俗稱「紅簿仔」存款利率的港元儲蓄存款利率，由原來的0.001厘上調至0.125厘。

上海商業銀行宣布由下周一起上調港元最優惠利率，由5.25厘加至5.375厘，加幅為0.125厘。上商同時上調港元活期儲蓄存款利率，戶口結餘達港幣1萬元或以上的儲蓄存款利率，將由0.001厘上調至0.125厘。

此外，再有銀行宣布上調美元「紅簿仔」存款利率。渣打銀行（香港）宣布，由下周一起，上調美元儲蓄戶口利率，由年息0.25厘上調至年息0.5厘，與其他大行看齊。

地產界齊讚好 助樓市恢復元氣

金管局昨向銀行發出降低物業按揭貸款利率壓力測試要求，地產界齊聲讚好，認為可刺激物業成交，有助樓市恢復元氣，惟目前息口處於上升周期，況且樓市處於弱勢，短期樓價仍有5%波幅。

梁志堅：刺激買家入市意欲

會德豐地產主席兼地產建設商會執委會主席梁志堅認為，有關措施可刺激買家入市意欲，有助樓市恢復元氣。不過，他相信要有效激活本港樓市，最重要仍是取決整體經濟是否真正復甦，重申要經濟復活，首要恢復通關，否則「香港玩完」。

郭子威：樓價短期波幅5%

長實（01113）首席營業經理郭子威表示，金管局調整相關要求，相信已經考慮到銀行有足夠按揭業務風險管理，目前香港正跟隨美國利率方向，處於上升周期。因此，市民作出置業決定時，須留意按揭利率有可能隨整體利率環境上升，從而影響供樓負擔。入市前，必須量力而為，小心衡量自身財政因素，相關的調整相信不影響近期已經疲弱的樓市，樓價短期內仍會持續橫行，波幅約5%。

黃光耀：支持樓市平穩發展

會德豐地產常務董事黃光耀表示，降低壓力測試要求，有助準買家入市，可望支持樓市平穩發展。

林達民：有助剛需盤吸客

恒地（00012）旗下恒基地產物業代理營業（一）部總經理林達民回應稱，有關措施對市場有正面作用，有助剛需盤吸客。政府昨日公布「0+3」入境檢疫措施，他預計各行各業將逐步復甦，有效吸引內地人士來港置業，對後市走勢感樂觀。

陳永傑：本月成交料升30%

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑歡迎有關措施，認為特區政府適時審視樓市辣招，洞悉樓價一旦出現斷崖式下調，將拖垮整體經濟，因時制宜調整按揭壓力測試，相信有助激活物業市場流動。

他說，今次降低壓力測試假定升幅的百分比，相信是特區政府救市第一步，有效將之前摒出物業市場人士重納入置業階梯，對各類型物業皆有利，激活整體物業市場，連同昨日公布的放寬抵港檢疫安排措施，相信兩大利好消息可令本月物業市場成交量按月升30%。

陳永傑補充說，今次金管局降低按揭壓力測試，反映特區政府一直密切留意樓市走勢，亦意識到物業市場對整體經濟的重要性，救樓市即幫助業主在經濟下行時自救，免得動用大量資源救市。有信心特區政府可穩樓市穩經濟，適時繼續減辣救樓市。

廖偉強：對沖加息影響

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，相關措施對樓市是直接的利好消息。香港上調按揭利率0.125厘，較市場預期為低，金管局降低壓測門檻，變相對沖加息對置業者的影響。隨着中共二十大下月舉行，特區政府施政報告將出爐，有望帶來更多好消息，令樓市趨穩定；加上樓價自高位已回落約11%，置業風險相對減低，或令部分人重新考慮入市。

（來源：大公報A6：經濟 2022/09/24）