港四年首加息　P升1/8厘未見頂　今年樓價恐跌一成

（大公報記者 邵淑芬）香港時隔四年後，再步入加息周期。美國昨日宣布再加息0.75厘後，滙豐、恒生、渣打、中銀香港及東亞隨即相繼上調港元最優惠利率（P）0.125厘。供樓一族可謂首當其衝。加息後每100萬元按揭貸款，每月供款增加66元，壓力測試的收入要求提高1.4%。分析認為，香港今次加息周期較2018年時來得急，不排除銀行會追加P，料年底前再加息0.5厘至0.75厘。

這是香港自2018年9月後首度加息。中原按揭董事總經理王美鳳表示，由於香港經歷逾十年之超低息環境，不少人已習慣以超低按息供樓，今年進入加息周期，息率上升步伐較以往加快，令部分置業人士入市決定趨審慎，最近樓市氣氛轉淡。但她指，市場早已準備進入加息周期，加上大型銀行加幅較預期溫和，為市場帶來正面訊息。

年內或再上調0.5厘

王美鳳預期，本港按息年底仍處約3厘低水平，在過往歷史仍屬低水平，對供樓負擔影響仍屬大眾接受幅度，相信當市場消化年內加息因素後，加息因素對樓市實質影響不大。她續稱，銀行上調最優惠利率幅度相當溫和，由於幅度為0.125厘，較市場預期之0.25厘少，未來會否需要追加P，則較取決於未來拆息升幅。當年內拆息進一步跟隨美息上揚，不排除如2004至2006年加息周期時追加P的情況再次出現。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明相信，各銀行因應自身資金成本將陸續跟隨加息，預期年底前聯邦基金利率有機會升穿4厘水平，年底香港銀行亦有可能再加息，預計加息幅度約為0.5厘至0.75厘左右，甚至或早於下次議息會議前。

而五間銀行加息後，供樓負擔及壓力測試入息要求將逐步調升（見配表）。

曹德明表示，即使本港加息至半厘，供樓負擔未見大增，仍屬健康水平。長遠而言，他認為，整體經濟環境、樓價走勢及失業率對樓按市場的影響相對較大。他提醒市民，由於加息周期已開始，在未來一兩年內供樓負擔將逐漸增加，故供樓人士須有長遠穩健的財務安排，而有意置業人士則避免借到盡，預留空間，衡量自身負擔能力才入市。

業界倡降按揭壓測

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，本港正式進入加息周期，未來息口走勢不明朗，雖然現時每天仍有很多準業主查詢按揭資訊，但實際入市的比率明顯較以往減少。他續稱，大部分置業人士對入市抱觀望態度，導致樓市相對疲弱，成交相比4月樓市小陽春時下跌了三至四成，而加息也同時令轉按活動萎縮，雙重打擊之下，預期按揭行業將進入寒冬期。

莊錦輝又建議特區政府「減辣」，指「加三厘」壓力測試原意是為評估按揭借款人於未來加息時的供款壓力而設，制訂之時封頂利率普遍為2.15厘，現已加至2.75厘，如計及加P影響更升至3厘，由於本港加息周期已經展開，應考慮視乎實際情況調低壓測要求，否則置業人士上車門檻將隨加息不斷提高。

地產經紀：今年樓價恐跌一成

針對有本港銀行4年來首加息，地產業界普遍預期對樓市價量均有影響，最淡看全年樓價跌約10%或以上。

會德豐地產主席梁志堅、新地（00016）副董事總經理雷霆、恒地（00012）營業（二）部總經理韓家輝均認為，因息口加幅小，供樓支出不會大增，相信對用家影響不大。

梁志堅補充，本港銀行今次跟隨美國加息是意料中事，將對市場產生心理影響，會打擊投資者的入市信心，樓價會輕微回落。影響樓市的因素主要是經濟好壞，若本地經濟繼續轉差，樓市便難轉好，希望特區政府能盡快對外及內地通關，為經濟帶來新動力。

韓家輝亦表示，本港仍處低息環境，只要本地失業率亦持續改善，經濟逐步復甦，市場剛性需求依然強勁，今年樓市仍可平穩發展。

不過，長實（01113）營業部首席經理郭子威認為，美國今年多番加息，已對本港資金市場構成壓力，今次本地銀行終跟隨上調息口，將減低買家入市意欲，樓市成交量短期內料下跌約20%，樓價由現在至年底，上下波動約有5%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑亦較悲觀指，是次本港加息幅度雖較預期小，但並不足以扭轉樓市向下的趨勢，中原城市領先指數CCL年初至今已跌逾7%，下季會有機會跌3%至5%，全年累跌約10%至12%。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明亦預計，銀行開展加息步伐，會吸引部分資金流向高息且穩定的投資產品，對樓市構成一定的壓力。加上本港疫情仍反覆，樓價有機會回落至2017年底水平，全年累跌約8%。

（來源：大公報A1：要聞 2022/09/23）