新盤推139伙僅賣出2伙　發展商低價促銷難奏效

（香港文匯報 記者 顏倫樂）本周三美國議息，市場料將繼續大幅加息0.75厘，業界預料本港銀行今次勢將跟隨加息，樓市準買家對後市變得極為觀望，拖累近期推售之新盤銷情慘淡。9月已開售之兩個全新盤啟德MIAMI QUAY I及大角咀Larchwood，首輪銷情均只賣出三至四成單位。前者昨日次輪以價單推售的139伙，更只售出2伙，銷售率1.4%。業內人士指出，目前加息才剛開始，加上全球經濟轉差，本港無可避免受衝擊，料對本港樓市的負面影響至少持續至年底，新盤或持續增推優惠或直接減價等。

由會德豐、恒地、新世界及帝國集團合作發展之啟德跑道區新盤MIAMI QUAY I在昨日進行次輪銷售，包括以價單先到先得發售的139伙單位及招標推出的1伙4房特色戶。發展商表示，最後售出2伙。折算佔次輪銷售單位1.4%。而周六日兩天，新盤市場合共也只有7宗成交，而十大屋苑二手成交亦同樣只得個位數，樓市交投可說極之疏落。

一手冷清　本月暫沽185伙

今輪新盤銷情冷清其實早已有跡可尋。MIAMI QUAY I本月較早時進行首輪發售137伙，即日亦只售出42伙，只佔價單發售單位約三成；而宏安大角咀Larchwood在9月初首輪開售83伙，單日賣出約34伙，佔首輪可售單位逾四成。現時已是9月中下旬，一手市場暫只售出185伙，反觀8月全月則售出2,042伙。

大量貨尾待售　暫難劈價

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，市場預期本周美國加息幅度大，後市亦未明朗，不論股樓都受衝擊。而能源危機下，市場憂慮全球經濟進一步轉差，香港無可避免受衝擊，這種情況下本港樓宇銷情必然會放慢，發展商開價亦會更保守。但他相信暫未去到一手大幅劈價，因發展商尚有大量貨尾待售，如大幅劈價會受到較大損失，發展商亦會衡量風險。由於本港加息才剛開始，料對本港樓市的負面影響至少持續至年底。

香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典表示，市況不明朗，最近準買家態度變得觀望，導致銷情放緩。他預計發展商為吸引市場購買力，之後會持續增推優惠或直接減價等。

事實上，自美國持續大幅加息以來，準買家入市情緒趨於觀望，近月幾乎所有本港新盤都出盡奇謀谷銷情。其中，屯門NOVO LAND及粉嶺ONE INNOVALE就以低價「掛帥」，8月以低於同區二手價推盤，平均呎價1.3至1.4萬元左右。受兩盤銷情帶動，樓市曾一度呈現「旺勢」，8月一手成交量錄逾2,000宗，按月急升1.2倍。

然而，低價促銷帶來的勢頭僅曇花一現。踏入9月，隨着外圍經濟未有起色，本港通關亦未見苗頭，新盤銷情陷入瓶頸。不少發展商為此用盡不同方式吸引買家，尤其現樓貨尾盤，過去樓市處升軌時，現樓售價本應較樓花階段有所上升，但近日相反，不少發展商在售賣現樓時加推折扣變相減價、延長成交期及提供財務借貸等，招數層出不窮。

出盡奇謀　銷情仍無起色

例如協成行旗下何文田芳菲，9月交樓進入現樓階段，但8月底新加推單位時，售價雖與去年7月首推時相同，但折扣率卻由去年的10%增加至15%，變相等於減價，而新付款方法亦有提供一按，以及協助買家換樓等。然而，該盤銷情仍然冷清，9月以先到先得形式出售11伙，最後只售出2伙。

而預計今年底落成之黃竹坑站港島南岸第1期晉環，近日加推80伙時亦推連串優惠，如仍推出「建期付款」，更提供七成一按計劃，雖然折扣率維持去年4月首次開價時的18%，但開放式單位再多3.7%折扣，至21.7%，明顯想催谷開放式單位銷情。發展商種種推盤表現，均反映市場購買力疲弱，須要加大優惠力度吸引準買家。

值得留意的是，本月尚有兩個全新盤準備發售，其銷情將直接受到息口變化所影響。其中，恒地粉嶺ONE INNOVALE - Bellevue日前公布首張價單，提供83伙，折實平均呎價14,398元；新地天水圍Wetland Seasons Bay第3期亦於日前公布首張價單，78伙折實平均呎價14,186元。兩盤近日分別加推60伙及64伙，折實平均呎價約14,613元及14,670元，訂價都相對克制。

二手淡靜　周末成交回落單位數

本港快將加息，樓市準買家入市態度變得謹慎，市場觀望氣氛極濃。據美聯物業分行統計，剛過去周末(9月17日至18日)，本港四大代理十大指標屋苑成交均回落至單位數。代理均認為，短期內二手樓價仍有下調壓力。

代理：成交以減價盤為主

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示，若美國加息，香港亦有一定加息壓力，買家入市態度傾向審慎，故近期市場成交以減價盤為主。該行十大屋苑連升2周後下跌僅9宗成交，按周回落47.1%。

另一代理行，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近日本港疫情反覆，銀行亦有加息壓力，令不少買家對後市睇淡，加上新盤相繼推出，攤薄市場購買力，料月尾部分一手向隅客回流二手，交投或有起色。中原統計十大屋苑本周末亦只錄得8宗成交，按周回落50%。

至於利嘉閣地產總裁廖偉強則指，本周接連出現不利消息打擊市民的整體消費意慾。該行統計十大屋苑在周末只得7宗成交，按周少56%。香港置業十大屋苑周末兩日共錄7宗成交，較上周末的17宗跌58%。

翠怡3房590萬5年新低

各區均錄得低價成交。中原地產趙鴻運表示，太古城海天花園冠天閣高層C室，面積680方呎，以1,260萬元成交，折合呎價18,529元。翻查資料，同類單位去年7月以1,388萬元易手，意味1年多後跌價近一成。

另據悉，青衣翠怡花園5座低層D室，面積501方呎，3房間隔，原業主6月起以710萬元放盤，至8月底減價至636萬元，最後以590萬元成交，累減120萬元或17%，成交價為屋苑3房戶5年新低，呎價11,776元。原業主1990年以約70萬元一手購入，持貨32年賬面仍獲利520萬元。

美國本周料加息 香港銀行勢跟隨

美聯儲將於本月尾公布議息會議結果。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明預計，美聯儲本周會再加息0.75厘，香港銀行亦會正式跟隨加息。假如香港銀行上調最優惠利率(P)0.25%，以貸款額500萬元計，還款期30年，P按實際按息將由以往的2.5厘提高到2.75厘，每月供款由之前19,756元提高到20,412元，業主每月須多付656元。如加息0.5厘，每月供款更會多1,324元。

美通脹高企　加息恐持續

曹德明指出，對上一次美國加息期於2016年至2018年，當時美國加息9次共2.25厘，香港只加0.125厘，但今次情況顯然不同。他認為，今次香港加息幅度將較上一次更多，整體情況應與2004年相比較。翻查2004至2006年期間，美國共加息17次，由1厘升至5.25厘，歷時約2年，其間本港最優惠利率亦累升3厘。曹氏預測，因負面消息纏繞，今年樓價跌幅將有5%至8%，超出原來預測的3%至5%。

中原按揭董事總經理王美鳳亦指出，由於最新數據顯示美國通脹高企，市場普遍估計美聯儲下周會宣布再大幅加息0.75厘，較她個人原本預期的為多。而本港因為拆息持續上升、銀行結餘明顯減少下，實際上目前已有條件加P，預計本地銀行很大機會在美國宣布加息後跟隨加息，未來亦會跟隨美國加息步伐持續上調，料一開始加幅會約四分之一厘，但今年內加息次數應不止一次，整體視乎美國年底前的加息步伐。

本港年內加息或多於一次

不過，她相信本港銀行未必完全跟貼美國加息，兩者仍然有息差。惟她亦認為今次本港銀行加息幅度肯定超過對上一次的2006年至2018年，並以2004年至2006年加息周期去比較，認為未來本港加息亦會出現「追加」情況，但預計加幅未必會去到當時的3厘。對樓市來說，她相信用家需要時間消化加息影響，或會減慢入市步伐，但因買樓屬長期投資，相信最終可以適應。

特稿：跌市下誰會帶頭減價？

美國聯儲局本周估計加息，香港跟隨機會極大，一旦加息將直接影響市民每月供款，對樓價勢必造成壓力。回看發展商近月賣樓，雖開價克制，但仍未見新盤願意帶頭減價，大多數只低調增加折扣優惠等，反映發展商心態仍然忐忑，並觀望後市發展。而將時間線拉回2008年的大跌市，由於當年樓市幾個月內就大跌兩成，發展商的做法就乾脆狠辣許多，幾乎絕大多數新盤在幾個月間普遍減價兩成，甚至個別發展商一減就四成，真正以「去貨」為大前提。

當年海嘯殺埋身 骨牌式劈價

根據中原城市領先指數CCL，樓價由去年8月時的高位至今，一年多已下跌10.5%，跌幅其實相當驚人，甚至超過新冠肺炎疫情發生的2019年6月至2020年8月的8.6%。即是一個500萬元的單位，一年內賣平52.5萬元，跌至447.5萬元，且跌勢暫未見停止。回顧近年，類似的跌勢出現在2015至2016年之間，當時政府加辣、股市大跌、美國加息等，CCL在6個月內由高位直插13%。

而對上一個「超級跌市」則數到2008年，當時美國雷曼事件引發金融海嘯，CCL在10個月內急跌逾23%。由於大跌市在不足一年內發生，樓宇價值大跌，導致2008年第四季負資產數字升至10,949宗。當年新盤市場出現極罕見的「人踩人大劈價」，樓市低谷時，幾乎絕大多數新盤在幾個月間普遍減價兩成，甚至個別發展商一減就四成，以「去貨」為大前提。

翻查資料，當年首個高調減價推售的新盤要數到泛海的香港仔南灣御園，發展商2008年中以呎價9,444元開售，2009年2月就大幅劈價四成，以每呎6,087元重推12伙，並推出95%高成數按揭吸客。至於其他減價新盤還有，元朗翠巒減價兩至三成、紅磡海濱南岸減價三至四成、鰂魚涌CASA 880減價一成半至兩成。整個環境幾乎是「骨牌式」減價。

發展商引二按「派定心丸」

而最經典個案，當屬華置的灣仔York Place，2008年7月以平均呎價1.5萬元售出35伙，買家全部建期付款，惟至2009年初，經歷跌市洗禮，發展商最終決定將20%訂金視作折扣，回贈給買家以協助上會，均呎亦變相回落至1.2萬元，可說史無前例。其後發展商更狠劈四成去貨。而華置同系旺角MOD 595當時亦減價兩成至兩成半賣樓。

承上所述，2008年不少新盤均推出高成數按揭，95%按揭司空見慣。當時有報道曾指，為免新盤爆發撻訂潮進一步推冧樓市，2008年底不乏發展商為新盤引入二按「派定心丸」，例如沙田嘉御山就曾表明會提供20%至25%二按，恒地旗下亦有新盤言明有需要時會提供二按，另有發展商表示會接受買家延長成交期等。至於近年其他跌市賣樓做法，還有加佣促銷變相減價等。

「財爺plan」或觸發撻訂潮

時至今天，樓市疲態已現，雖然跌幅未有如當年急速，但按照目前「陰乾式」下跌，尤其本港加息周期才剛開始，難言未來走勢如何。再加上因為政府今年2月23日放寬按揭保險計劃，俗稱「財爺plan」，目前市面上新盤銷售時大多以此作招徠，導致建期付款比例急升至八至九成，未來樓市如進一步下跌，會否再度爆發撻訂潮，而發展商又會如何應對，都值得關注。

（來源：香港文匯報A05：要聞 2022/09/19）