北都區1年接8萬伙申改劃　規劃前景獲看好

規劃前景獲看好 九建牛潭尾申建6276伙住宅群

【香港文匯報記者 顏倫樂】特區政府去年提出《北部都會區發展策略》，帶動大批於新界北持有土地的發展商向城規會提出規劃申請，最新一宗來自元朗牛潭尾一幅逾100萬方呎土地，九建申請改劃土地用途以興建一個大型住宅項目，將建22幢30至50層高住宅大廈及22幢3層高洋房，可建樓面約486.48萬方呎，計劃提供6,276伙，單位數量相當於沙田第一城(10,642伙)的六成。據香港文匯報粗略統計，過去一年來，發展商圍繞北都區的大型住宅規劃申請已近8萬伙（見表），成為今後本港住宅土地供應的重要來源。不過，值得留意的是，發展商是提出了改劃申請，但全部項目城規會仍在處理中，未獲批准。

涉及北都區範圍的最新住宅規劃申請項目位於元朗牛潭尾，鄰近福興里，地盤面積約103.59萬方呎（三分一為政府土地）。九建於申請文件中指出，項目北鄰已規劃的北環線牛潭尾站，加上《北部都會區發展策略》着重新界北部發展，為區內注入新發展動力，認為項目具發展潛力，亦能與北都區其他發展相輔相成，尤其北邊的新田科技城將會成為香港的矽谷，對住屋及配套設施有龐大的需求。

九建盼發揮土地發展潛力

文件顯示，地盤現時劃為「綜合發展區」，申請改為「綜合發展區1」用途。申請人指，地盤已經平整並準備好發展，但此前受限於「綜合發展區」的發展限制，最大總樓面約42萬方呎(相當於最高總地積比率約0.4倍）及建築物高度限為3層(包括停車位在內），未能充分發揮其發展潛力。

樓面增逾10倍 起50層高樓

地皮目前用作棕地，考慮到轉變中的規劃情況，九建申請將地皮發展成一個以公共交通為導向的綜合住宅及商業發展樞紐，連同配套設施，未來可與北都區發展互相協調，並指出善用棕地資源增加房屋供應，可配合政府現行政策。

為展示擬議修訂的可行性，申請人擬備一份分期落實的總綱發展藍圖。整個項目地積比率為4.7倍，總樓面約486.48萬方呎。其中，住宅部分地積比率為4倍，可建樓面約414.36萬方呎，計劃興建22幢30至50層高的住宅或綜合大廈(不包括地庫及防火層)，另有22幢3層高洋房，合共提供6,276伙住宅單位，平均面積約660方呎，預計入住人口約18,200人。

三期發展 料2032年完成

項目將分三期發展，分別為第1期、第2A期、第2B期。九建指，單計位於北面的第1期發展，已能提供3,112伙單位，2A期分散在南北不同位置，2B期則主要位處項目南面。住宅樓宇將採用階梯式高度輪廓設計，以呼應周邊的建築及鄉郊環境、以及雞公山的山景。不過，由於鄰近高樓並不多，而物業最高為50層，業界預料項目落成後將成為區內最高屋苑之一。

項目將設商業及非住用樓面，地積比率0.7倍，涉及72.12萬方呎，其中位於第1期的商業中心，樓面約53.82萬方呎，位置接近規劃中的北環線牛潭尾站，另提供社區設施，包括兩所設6個課室的幼稚園和一間設100個服務名額的幼兒中心。整個項目預計會於2032年發展完成，可望成為牛潭尾地區發展的先行者，以配合政府提出的北部都會區發展。

翻查資料，項目早於2009年已曾申請興建193幢洋房，但最後撤回申請，到2012年再次呈交申請，縮減規模至157幢洋房及4座商用建築，提供不多於201伙，當時地積比率為0.4倍，惟未能成功闖關。值得留意的是，九建近年大展拳腳，除以上元朗項目， 去年初亦曾經就牛池灣聖約瑟安老院舊址申請發展5幢樓高58層至59層的商住大廈，提供5,005伙，獲城規會批准。

合和南固臺申建255伙

另外，合和再向城規會就灣仔南固臺等物業申請改劃住宅，擬建255伙住宅單位，總樓面約15.22萬方呎，較2019年核准發展方案的221伙，增加34伙或15%。

城規會文件顯示，項目地盤面積約3.06萬方呎，擬改劃為「綜合發展區」地帶，以5倍地積比率發展，興建1幢不多於21層高的住宅大廈，涉約14.97萬方呎，另設2,570方呎非住用樓面，總樓面約15.22萬方呎。