來論｜全面實施「香港安居工程」　加速解決「住房難」問題

文/高敬德

6月19日，國務院任命香港特區第六屆政府主要官員，標志着新一屆特區政府班子正式組成，期待新一屆政府把工作重心放在發展經濟、改善民生上，而首當其衝的就是加速解決香港「住房難」問題。為此，建議新一屆特區政府作出規劃，加速啟動全面實施「香港安居工程」，制定拓地建屋安居的具體目標和實施的政策措施，不僅讓香港民眾看到安居願景，而且總體統領建設發展，盡早盡快完成「香港安居工程」，從根本上解決香港「住房難」問題，實現民眾安居夢。在此特對全面實施「香港安居工程」提出三大目標建議和十二項措施的建議。

一、「香港安居工程」三大目標的建議

1.關於在5至8年之內，將人均居住面積由161平方呎增加至200平方呎的建議。

據特區政府統計處的數字，香港人均居住面積只有161平方呎，僅比私家車標準泊車位的135平方呎稍大；約有20.4萬家庭住戶（8%）居住面積少於215平方呎，香港家庭住戶面積的中位數約430平方呎。作為亞洲國際大都會的香港，市民居住空間被亞洲多個主要城市大幅度比下去，其中東京人均居住面積有210平方呎，上海有260平方呎，新加坡有270平方呎，與香港一河之隔的深圳更有300平方呎。

本屆特區政府在《香港2030+》最終報告中估算，香港2019年至2048年土地需求約5,800至6,200公頃，土地短缺達3,000公頃，較2016年估算的1,200公頃增加1.5倍，原因之一是改善居住空間，將新增單位平均面積增加10%至20%，提出將人均居住面積由161平方呎增加至215至237平方呎。特區政府亦在2021/2022年度第四季度賣地計劃引入最低單位面積，其中屯門一幅可建逾2,000個單位的住宅地皮，賣地章程列明單位實用面積不得小於280平方呎。

本屆特區政府以實際行動回應市民「住大啲」的安居訴求，方向正確。但同時，《香港2030+》主要聚焦闡述香港2030年以後空間發展策略，只是一個規劃框架，未有提出短中期的建屋方案和目標。此外，在土地供應沒有顯著增加、地積比亦未有放寬的情況下，單靠推出「限呎盤」去改善市民居住空間，只會使發展商可建單位數目減少，亦由於單位面積比以前大，意味置業門檻將會提高，若樓價平穩向上，香港市民住房「上車」更難。

針對香港「住房難」的現狀，建議新一屆特區政府必須全面實施「香港安居工程」，而「香港安居工程」首先需要確立一個安居的願景指標：在5至8年之內，將香港人均居住面積由161平方呎增加至200平方呎，先讓香港市民看到「住大啲」的曙光，再循序漸進增加至《香港2030+》提出的215至237平方呎。這既讓香港市民居住環境有實質性改善，又具有現實可行性，是一個必要而務實的指標。

2.關於開發2,400公頃土地，增加65萬個公私營房屋單位的建議。

綜合資料顯示，香港2020年底人口約747萬，公私營永久性房屋單位共約287萬個，佔用香港7,800公頃土地。統計處資料顯示，至2030年，香港人口將增至792萬，比2020年增加45萬人。如果將未來10年新增人口及人均居住面積200平方呎計算在內，總體房屋單位便需佔用約10,230公頃土地，與現時相比需增加土地約2,400公頃。

從香港已有的土地資源及使用情況來看，香港完全有條件提供逾2,400公頃土地。規劃署《香港土地用途2019》顯示，香港土地面積達1,111平方公里（111,100公頃），市區或已建設土地面積只佔24.9%，即約276.6平方公里（27,600公頃），其中住宅用地更只佔全港土地面積的7%。換句話說，香港有75.1%土地尚未開發。只要開發其中的三十四分之一，就可以提供約2,400公頃的建屋土地。

按照香港人均居住面積200平方呎、現有平均住戶人數2.8人推算，在這新增的約2,400公頃土地上，可興建約65萬個公私營房屋單位。

第一任行政長官董建華於1997年根據當時的情況，提出每年興建8.5萬個住宅單位的「八萬五」房屋政策。現在的《長遠房屋策略》推算未來10年總房屋供應目標為43萬個，即平均每年4.3萬個。「香港安居工程」提出未來10年增建65萬個單位，即平均每年6.5萬個，與1997年的「八萬五」和現有《長策》「四萬三」相比，屬於中間落墨，是有些進取但務實可行的數字指標。新一屆特區政府應着力加速予以落實「香港安居工程」，以解決香港「住房難」這一深層次矛盾。

3.關於貢獻建造業增加值3,766億港元，GDP年均佔比1.38%，增加59萬個就業職位的建議。

「香港安居工程」涉及大量開發和建築成本投入，建造大量房屋和各種新發展區設施，推動香港經濟良性向前發展。

古洞北、粉嶺北新發展區範圍覆蓋612公頃，按2012年造價計的總發展成本為1,200億港元，涵蓋基建設施、公共設施和收地費用。「香港安居工程」需要開發2,400公頃土地，以古洞北、粉嶺北新發展區的基本發展成本推算，在未計算通漲因素下，開發費用保守估計至少達4,800億港元。

2017年未受疫情和社會動盪因素影響的一般建築成本，公營房屋建築成本為每平方呎1,893港元，普通私樓則約3,000港元（不包括地價）。按此推算，根據公私營房屋「七三比」，「香港安居工程」興建65萬個公私營房屋單位，建築成本高達8,100億港元。

「香港安居工程」的基本發展成本和建屋成本，初步估算總值合共12,900億港元，以10年計平均每年1,290億港元。參考2020年的建造業工程總值和增加值的比例推算，「香港安居工程」的工程總值可帶來的增加值達3,766億港元，以10年計平均每年約376.6億港元，約佔2020年香港本地生產總值的1.38%。

賣地收益方面，以2,400公頃土地為基數，以每平方呎4,000港元和地積比率為6倍計算，將30%私樓土地賣地收入扣除總體土地開發成本，特區政府財政庫房在10年內將有13,800億港元凈賣地收入。

此外，「香港安居工程」作為一項大型發展計劃，亦可創造大量就業機會。2020年，從事建造業的機構單位直接聘用的就業人數為170,799人，建造工程總值為3,720億港元。根據以上數據推算，建造業平均每投入1,000億港元，就業人數約為45,900人。「香港安居工程」10年初步估算工程總值合共12,900億港元，10年可為建造業創造約59萬個就業職位，平均每年新增約5.9萬個就業職位。 這不僅解決了香港「住房難」的頭等民生大事，而且拉動了GDP和就業，可謂一舉多得，值得新一屆特區政府高度重視和加速實施。

二、「香港安居工程」十二項措施的建議

1.建議新一屆特區政府提出明確的工作要求和指標，通過從上而下的剛性要求，加快解決「住房難」的問題。

2.建議新一屆特區政府應樹立「安居優先」概念，將落實安居目標與長達20年的北部都會區建設分開規劃實施，防止香港安居目標因與北部都會區建設捆綁而拖慢落實。

3.建議新一屆特區政府應在北部都會區及新界開發實行「兩條腿走路」策略，規劃、修例與收地建房並行。

4.建議新一屆特區政府應設立高層級北部都會區發展專責機構，負責統籌主導及高效執行，大力推進建設發展工作，大幅提高效率和減省各部門重複工作的時間。

5.建議新一屆特區政府應將相關部門及公營機構遷往北部都會區，身先士卒帶動發展。

6.建議新一屆特區政府應修訂《城市規劃條例》、《收回土地條例》及《新界條例》等，加快土地發展流程，並調高賠償金額，為開發祖堂地拆牆鬆綁。

7.建議新一屆特區政府應參考新加坡經驗，在房屋政策上適度向青年傾斜，助青年早日實現安居夢。

8.建議新一屆特區政府應引入大型央企全面參與公屋建設，大幅增加公屋供應，包括購入農地新建公屋、公屋重建，在空置校舍等政府、機構或社區（GIC）用地上興建公屋。

9.建議新一屆特區政府應鼓勵工廠大廈改建成過渡性房屋，適當補助工廠業主。

10.建議新一屆特區政府應簡化審批程序，採用官助民辦模式，激勵農地持有者主動建設全保障性公屋。

11.建議新一屆特區政府應在加快建設公屋的同時，亦要避免過度衝擊商業樓市，以免損害有物業市民的利益，影響特區政府財政收入。

12.建議新一屆特區政府應懇請中央協調廣東省在大灣區建立「香港長者生活城」，既助香港長者安老，又帶動大灣區「銀髮」產業發展。

（作者為全國政協文化文史和學習委員會副主任、香港特別行政區選舉委員會委員、香港中華文化總會會長、香港與內地投資商務促進會會長、中國和平統一促進會香港總會創會會長）