我們的25年｜舖王經紀陳志寶　要做單10億「大刁」

（香港文匯報 記者 黎梓田）香港銅鑼灣的商業街，多次登上世界最貴租商業街榜首，1997年創業做舖位地產代理的陳志寶，經歷了這25年香港舖市樓市的起落，2003年「沙士」炒燶樓淪為負資產，要蝕賣物業甩身，期後內地開放居民來港「個人遊」及與香港簽署CEPA，香港零售業起飛，舖位代理開始行大運，他的生意越來越好，2010年及2016年創出兩宗「世界舖王」租賃成交。陳志寶在接受香港文匯報訪問時表示，希望自己在退休之前，做一單10億元以上的「大刁」（大交易），為自己的經紀生涯畫上完美句號。

陳志寶小時候在荃灣念書，中二時因搬家而在屯門就讀職業先修學校，後來中學畢業因英文「揸槍」（不合格），要先後花7年時間再升讀工業學院及大專。取得理工學院建築學高級證書畢業後，他的第一份工作是華潤建築部，一做3年，之後跳槽到新昌建築又工作了3年，然後再到房屋署做公務員，他任職的駐建築地盤監督，是當時人人口中的「金飯碗」。

憧憬賺大錢 拋開「金飯碗」

香港回歸前適逢地產「狂潮」，不少人靠炒賣物業致富，陳志寶當時也覺得，地產代理可以小本經營又能賺到大錢，加上投資物業後擁有自己的舖位，於是打算拋開「金飯碗」自行創業，在1995年初創辦多寶地產代理公司，準備大展拳腳。惟太太當時告訴他剛有身孕，為了有穩定工作以及照顧太太，離職三個月後，他又回到房署復職。

1997年香港回歸祖國之後，躊躇滿志的陳志寶又再有創業的打算，加上得到太太的支持，故同年7月8日於是再次離開政府，於香港回歸之年正式踏上他的地產代理生涯，一做就25年。

陳志寶最初住宅和舖位買賣生意都有做，但開業不久就遇上1997年亞洲金融風暴，之後又接續有2003年「沙士」疫症，香港物業價格大跌，而他也炒燶樓變成負資產，要蝕賣物業甩身。當時不論是住宅和舖位生意都相當難做，向來喜歡研究問題的他留意到，住宅客戶很看重代理行品牌，例如中原、美聯會較多客，細行在這方面毫無優勢；而舖位生意最重要看代理手上有多少筍盤，客戶亦會看重個人品牌多於代理行品牌，細行在這方面就有突圍機會。

遭「沙士」暴擊 靠勤力突圍

本港的舖位代理少說也有過千人，高峰期更高達2,000多人，舖位成交較住宅複雜，如何突圍而出是陳志寶的最大難題。陳志寶分享他的秘訣，認為首先就是要夠勤力，不斷更新放盤並製作放盤資訊單張，並向每個商戶逐間派發，向他們介紹筍盤，租客或者買家會自己找上門，而且他自己也喜愛跟客戶閒聊增加了解，久而久之客源就能累積起來。

作為舖位經紀，社交能力固然要十分出色。但他坦言，自己小時候十分內向，原因是自己在1975年跟隨家人由內地福建來港定居，當時亦被同學歧視並稱呼為「大圈仔」；不過後來在中三的時候喜歡上一個女同學，為了能跟她見面，要找她的同學代約，他便由「怕醜」變得「膽粗粗」。

內地推「個人遊」後行大運

雖然1997年亞洲金融風暴、加上2003年「沙士」，淘汰了很多舖位代理，熱衷炒賣物業的陳志寶也變成負資產，但正當他感到最絕望困難的時候，內地為幫助香港提振「沙士」疫症後低迷的經濟，開放內地居民來港「個人遊」及與香港簽署CEPA，香港零售業起飛，主攻油尖旺舖位的陳志寶開始行大運，生意越來越好，更在2010年及2016年造就兩宗「世界舖王」租賃成交。

兩度造就「世界舖王」

在過去25年時光裏，陳志寶經歷過好多次高低潮，最令他最難忘的是，曾兩度造就「世界舖王」。第一單是2010年12月的「呎租舖王」，成交的是銅鑼灣景隆街2號地下B號舖，建築面積約70平方呎，每月租金12萬元，建築呎租1,714元，呎租登上當時全球排名第三位。

為首單「大刁」部署三年

陳志寶憶述，在做到這單舖王成交前，他洞察到，做到「大刁」的經紀，他們的共同點都是「出名」、「曝光率高」，因此他一直希望做一單「一鳴驚人」的成交。為此，他在做這單「大刁」前三年就開始部署，他指，首先要分辨出哪些舖位能租到好價，又要分辨出哪類租戶能出好價租舖，他於是鎖定了一批銅鑼灣舖位及飲食業租戶。

他物色到景隆街該舖位，由於是由大舖「劏」出來的，有電力技術問題，原狀下是無法經營飲食業的，但有建築工程背景的陳志寶正好能幫到手，因此該舖可順利租予承租能力高的飲食業，締造出高價租賃成交。

這單「大刁」之後，不少記者開始找陳志寶做訪問，他由最初拒絕接受採訪，到後來開始願意接觸傳媒，在知名度日漸增加之下，開始有客戶找上門，而且上門客戶的質素也愈來愈高，更有不少知名的大業主及投資者都是他的座上客。

三度促成短租舖王成交

陳志寶另一單「世界舖王」是在2016及2017年促成的短租客連環續租旺角彌敦中心地下G1、G2及G13號相連舖，建築面積2,560方呎，2016年10月以每月租金31萬元租予旺角特賣場，租約4個月，當時已創下世界短租舖王第一名紀錄（包括街舖面積最大及短租租金最高）。其後同一租客於2017年2月以33萬元續約8個月，同年11月再次以33萬元續租多半年，三度確立該舖「短租舖王」地位。

三種「舖王」（即呎價舖王（買賣）、呎價舖租王（租賃）、短租舖王），陳志寶一個人就做了兩種，他的事業心並未因此止步，被問及對於未來有什麼目標及期望，陳志寶向香港文匯報記者表示，「我今年54歲，計劃65歲或之前退休，即是尚有9年時間可以努力，而這9年目標是希望做一單買賣金額達10億元以上的世界舖王『大刁』」。談話中充滿對香港未來的信心。

（來源：香港文匯報A10：要聞 2022/06/21）