來論｜疫情導致的不利影響可否成為減租免租的理據？

文/譚雪欣

疫情下零售、美容、飲食等行業首當其衝。遲遲未能通關、疫情肆虐下市民減少外出、各種各樣的防疫措施令生意持續受到不利影響。筆者經常被做生意的朋友問及一般租約下會否有任何條款可以令業主減租或免租。就有關問題，筆者希望分享一個近期的案件。

在2020年，一位業主（「申請人」）向土地審裁處（「審裁處」）提出申請，因做零售業務的租客（「答辯人」）有一段時間沒有履行租約下交租責任而要求收回其尖沙咀地鋪的管有權，並追討答辯人所欠的租金加上未繳差餉、地租及欠款產生的利息等。答辯人作出了回應，提出其業務受到新冠疫情的影響而缺乏現金流、未能履行交租責任。

就以上案件，審裁處於2021年5月作出裁決。法官指出，答辯人雖表示其業務受到新冠疫情的不利影響，但絕不能因此對申請人施加任何減少租約下租金的義務。法官更借用英國的案例說明原因：在Canary Wharf (BP4) T1 Ltd v European Medicines Agency [2019] EWHC 335 (Ch) [2019] EGLR 17一案中，承租人是歐盟的一個代理機構，與業主於2011年8月簽訂了租約，於2014年開始使用倫敦金絲雀碼頭內的某處所，為期25年。但到2017年，英國決定退出歐盟。承租人辯稱，英國退出歐盟將使租約因不能履行而終止(Frustration of Contract)，理由是承租人無法再合法行使租約賦予其的權利。因此，承租人將無權履行其在租約下的未來義務，包括支付租金的責任。

英國法院認為，在租約簽訂時(即2011年8月)，英國退出歐盟的決定是不可預見的事情。在租約訂立時，雙方亦未有共識，假如有關租約未能為承租人於未來的25年提供常設的總局，則會失去租約內雙方的共同目的。承租人在同意簽訂有關租約的一刻已經承擔了及後發生變化的風險，包括承租人可能因不同原因不情願地關閉其在該處所的業務。租約對承租人的財務影響理應受到其嚴格和仔細審查。隨之發生的事件的性質可能會對承租人在租約下的權利產生不利影響，但這不會使承租人無法佔用該處所，也不會使其在租約下需履行的責任有「根本性不同」。由此可見，只要及後發生而不可預見的事情不影響租約下雙方責任的根本，承租人需繼續履行其租約責任，例如繳付租金及其他支出。

疫情下新租約可加入特別條款

疫情前所簽訂的租約未必考慮到疫情對租客業務的影響，但疫情持續兩年，期間不少業主和租客都已經簽訂了新租約。除了要求業主減租或簽訂短期租約外，在適當情況下，租客亦可以考慮跟業主設立租金計算機制，例如以較低的基本月租加上以營業額百分比計算的租金，使業主與租客分擔業務的風險，令兩者更容易找到共同利益。另外，租客亦可以考慮加入特別條款以減低疫情帶來的風險，例如因政府實施的防疫措施使處所的營業時間減少或暫時關閉，業主須提供相應的租金減免等，務求尋找雙贏方案：業主有租收、租客有錢賺。

零售、美容、飲食等商店（特別是中小企）在疫情下如何渡過難關，是一個重要議題。除了企業本身外，零售、美容、旅遊、飲食業的確養活了很多香港的基層市民：售貨員、美容師、理貨員、樓面、收銀員、導遊等。只有疫情受控才是香港經濟復甦的關鍵，我們才可以有望通關，回復營商及市民消費的信心，促進企業業務發展，使就業率回升。只有這樣，基層市民才可以有安穩的生活，香港才可以擁有繁榮穩定。

（來源：點新聞 作者為全國青聯委員、選舉委員會委員、思法·青見副主席）