施政報告前瞻｜新地倡釋綠地　10%可倍增公營屋

（香港文匯報記者 顏倫樂）本港房屋緊缺問題嚴峻，已影響到社會民生發展，近年各界均高度關注土地房屋供應問題，中央領導人亦數度提及香港的房屋短缺問題，並明言期盼香港能早日告別劏房及籠屋。新鴻基地產作為本港主要土地持份者，近日以書面形式回覆香港文匯報，提出六大建議，期望政府的新《施政報告》釋放不同土地用途的潛力，如祖堂地、綠化地帶、濕地緩衝區等（見表），其中提到即使只釋放10%綠化地帶，已經有約1,600公頃土地，可建120萬伙公營房屋，相當於現時80萬伙公屋和40萬伙資助房屋的總和。

新地認為香港目前在廣義上並不缺乏土地，而是在釋放現有土地上，被各種條條框框綁手綁腳，影響土地及房屋供應。例如在釋放不同土地用途的潛力方面，現時祖堂地出售機制過於複雜和僵化，法例要求全部宗族人士同意才可出售的做法已不合時宜，集團認為政府應制定新的法例，完善祖堂地的買賣及司理選舉制度，令原居民更易選出司理，當大部分宗族成員同意時，便可出售祖堂地，加快土地供應。

籲降低祖堂地出售門檻

集團期望特區政府在規劃及覓地上加入新思維，參考內地舊城改造的經驗，在確保尊重私人產權的前提下，統籌新界鄉村改造事宜。通過借鑒舊改項目「政府主導，市場運作」的模式，引入私人市場力量，於新界鄉村用地選取合適位置，整村改造。

10%綠化地帶可建120萬伙

集團認為政府應善用綠化地帶的潛力，重新檢視目前的綠化地帶，尤其是由政府持有的綠化地帶，建議將部分綠化地帶改劃，以興建優化的首置盤等資助房屋，協助中產家庭置業。新地認為，即使只釋放10%綠化地帶，已經有約1,600公頃土地；如釋放25%（4,000公頃）已可增加本港住宅用地面積50%。

假設用於興建住宅，根據目前新發展區的發展密度，每一公頃可建大約750個單位。那麼1,600公頃綠化地帶可建120萬個公營房屋單位，令目前的公營房屋單位數目（80萬伙公屋和40萬伙資助房屋）倍增。

新地又特別提到釋放濕地的潛力，指1997年完成的「后海灣地區魚塘生態價值研究」報告（報告內提出需於不久後作出檢討），已超過20年未作出檢討。當年政府只是簡單地將「濕地保育區」以外的500米範圍劃為「濕地緩衝區」，直言有關規劃很「隨意」，甚至《城規會規劃指引》和《環境影響評估條例》下的緩衝區界線亦不一致，導致濕地區內的土地大量被凍結。

濕地緩衝區規劃過時

不少在「濕地保育區」或「濕地緩衝區」的荒廢魚塘有污水流入、布滿野草，甚至長滿外來入侵植物，生態價值成疑。在「濕地緩衝區」內的魚塘許多已被填平，甚至淪為露天貨倉，部分地區的環境更因露天貯物用途日趨惡化。得悉發展局公布會檢討有關「濕地緩衝區」的規劃指引，新地希望政府早日理順濕地規劃指引，達到「有保育，有發展」的雙贏局面。

倡土地債券代替現金賠償　加快收地

其他建議方面，新地建議政府可考慮推出土地債券，提供更大的誘因鼓勵業權人交出土地，因無論新發展區或其他大型發展計劃，往往要花很長時間收集業權整合土地，政府可考慮參考過往的換地權益書制度（Letter A/ Letter B），推出土地債券（Land Bonds），政府在收地時以土地債券取代現金賠償，債權人日後可以土地債券加現金購買政府的熟地，此舉令收地賠償更貼近市場情況，提供更大的誘因鼓勵業權人交出土地。

此外，為加快落實興建道路、鐵路、排污及供水等系統，政府在善用「基本工程儲備基金」的同時，亦應善用私人市場力量，容許私人發展商參與興建地盤附近的基建設施，如道路、泵房及運輸交匯處等，認為有助房屋供應盡快到位。

新發展區規劃建設耗時

目前新發展區發展時間冗長，部分新發展區項目耗時更接近30年。新地認為，由於新發展區分多期發展，如完成每期程序才開展下一期規劃，工程會被拖慢，當局應容許發展商盡早參與新發展區的發展，例如在第1期仍在進行時，已可在第2、3期等區域開始換地程序，加快整個流程，及早釋放更多土地發展潛力。

此外，政府亦應容許發展商在分區計劃大綱圖刊憲前便啟動換地程序，提供確切可行或不同規模的換地或土地重整空間，令各持份者可以更快及更容易地集合零散的土地，公平分享重整和發展土地的效益，避免因土地分散而令發展裹足不前。