倘年供十萬伙　樓價跌兩成

（香港文匯報記者 殷考玲）市場對本港高樓價問題持續關注。由於擔心未來供應大增，或將大幅削弱地產股的盈利，昨天本地地產股爆發小股災，在新界擁有最多土儲的恒地(0012)及新世界發展(0017)急跌逾13%及12%，連同新地（0016）及長實（1113），四大地產股市值一日蒸發800億元。多間大行認為，本地地產股的不確定性正在增加，股價短期跑輸大市。其中，大摩分析則指，倘港府將供應目標由每年3.5萬伙增大至10萬伙，樓價明年底前或跌兩成。

受到美國量寬熱錢氾濫、低息環境及在本港土地、房屋供應持續緊張等因素支撐下，本港樓價越升越有，即使遇上世紀疫症重挫經濟，仍無阻樓價早前再創新高。昨日多間大行就本港的樓市供應前景發表報告，關注本港未來的樓市供應及影響。

大摩：已見農地轉換進展加快

摩根士丹利認為，香港可從農地轉換、填海、增加地積比率3大方法去增加供應，目前已見農地轉換進展加快，包括新地（0016）最新在古洞的進展。填海等措施則需時較長，預期最快也要10年才見效。至於增加地積比率亦難立竿見影，因為涉及基建規劃、招標和興建需時，同樣要5年時間或以上。因此，該行暫時預測2021及2022年，本港樓市仍有約9%及5%升幅。但若1年的供應量由目前的3.5萬個單位，增至10萬個，到2022年底前，本港樓價或會大跌20%。

翻查資料，過去十年每年本港私宅土地供應由1.2萬多伙至2.5萬多不等，新盤吸納量則由1萬多伙至1.9萬多伙不等。而據政府《長遠房屋策略》推算2021/22年度至2030/31年度，十年房屋供應目標維持43萬伙，公營及私營比例維持7比3。公營房屋供應目標維持30.1萬伙，其中，出租公屋及綠置居21萬伙，其他資助出售房屋9.1萬伙；私營房屋維持12.9萬伙。

摩通：政府低估持續低息環境

摩根大通則指，本港樓價過去不斷上升，認為特區政府低估了低息環境的持續時間，沒有及早解決土地供應問題。就解決本港房屋供應短缺的問題，摩通從4種可能來分析，第一是改變聯匯制度、第二控制價格、第三是刺激需求及第四是增加供應。該行預期第一項選擇不可行，本港實施的聯繫匯率屬不可動搖；第二項估計實行所產生的後果，會壞過住宅本身的緊缺問題，在本港落實機會較低。摩通認為政府會從增加土地供應着手，是解決住屋問題的可行方法，該行料政府會從農地轉換着手去處理相關問題。

中信里昂：未見政策轉變跡象

美銀證券認為，香港發展商已積極增加土地供應，例如加入土地共享先導計劃及捐出閒置農地，市場是擔心或引入內地的樓市調控政策，影響香港發展商的盈利能力。不過，另一大行中信里昂則認為，暫時未看到任何政策轉變的跡象，但承認現在的樓市風險是在於政府潛在政策的改變，地產股會持續受壓。